20240130-中国银河-城镇化的空间_从人口到增长_13页_1mb

2023年，中国的城镇化率提高了0.94个百分点至66.16%，城镇化速度较2022年有所提升，但总人口减少背景下，人口从乡村向城镇的流动未停止。研究报告指出，城镇化进程中，总人口减少与城镇化率上行背离，房地产行业的短期困难被视为暂时现象，但依赖城镇化红利的发展模式正逐步结束，未来将转向区域化、精细化和个性化发展。

国际比较显示，发达国家城镇化率从70%到80%的过程用时较长，而中国处于60%至70%阶段，用时类似于韩国；韩国经验表明，城镇化率超过75%后，动力转向经济增长；日本案例显示，超高城镇化率主要源于行政区域调整，而非实际人口增长。基于这些，中国城镇化率预计将在中期内放缓，到2035年可能达到68.3%，若人均GDP增至2万美元。

基于农村人口转移分析，未来五年中国城镇人口仍将增加，但增速较2010-2020年间下降50%以上，年均增长约944万，到2030年城镇化率或达72.7%，之后增速趋缓。研究报告预测，2024年至2030年城镇化速度减缓，高增长阶段可能在68%至73%后结束。

房地产行业未来发展依赖经济增长而非城镇化提速，分析师强调高依赖城镇化模式已不现实，行业需适应新趋势，如提高居住品质和数字化发展，同时注意区域人口流动分化和房地产需求变化。风险包括海外经济衰退、地缘政治和民调误差，但城镇化长期支持经济持续上行的观点占主导。