20210727-中国银河-房地产行业八部门关于整治房地产市场秩序点评_规范行业秩序_政策对物管行业的支持大方向未变_4页_472kb

房地产行业点评报告总结

核心内容

2021年7月27日发布的《住房和城乡建设部等八部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》是房地产行业规范发展的重要政策文件，旨在整治房地产市场中的乱象，促进市场平稳健康发展，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

该政策覆盖了住宅开发、销售、租赁、物业四大领域，明确提出了用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转的目标。同时，政策强调了动态调控将成为常态，对管理规范、经营合规的优质房企影响较小，但在行业整体利润空间被压缩的背景下，平台型房企需加快新业务孵化。

主要观点

1. 物业管理行业迎来规范化发展

• 政策明确整治“未按房屋买卖合同约定如期交付”等行为，强化竣工周期逻辑，有助于提升物业公司的收益。
• 整治内容包括未按规定公示收费、侵占挪用业主共有收益、维修资金使用不规范等，有利于加速行业不规范企业的出清。
• 运营标准化的品牌物管公司将从中受益，政策支持方向未变，未来行业将进入基本面与政策面共振的发展阶段。

2. 政策推动行业向高品质、多样化升级

• 物业管理服务已融入人民日常生活，是实现美好生活的重要组成部分。
• 鼓励物管公司发展增值服务，如养老、托幼、家政等，并推动智慧物业平台建设，提升智能化、网络化水平。
• 政策支持物管公司通过科技赋能提升服务质量和效率，拓展业务范围，形成“物业服务+生活服务”新模式。

3. 行业处于快速扩张阶段

• 随着政策的持续支持，物业管理行业有望迎来黄金发展期。
• 行业具备万亿级市场空间，未来增长潜力巨大。
• 高业绩指引与企业品牌力将为估值提升创造想象空间。

关键信息

政策背景

• 本次政策是继年初10部门联合发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》后的进一步深化，旨在推动物业管理行业更加规范、高效、智能化发展。

政策内容

• 整治内容涵盖住宅开发、销售、租赁、物业四大领域。
• 强调动态调控、信用监管、智慧平台建设、线上线下融合等方向。
• 建立全国信用信息管理平台，推动优胜劣汰的市场环境。

支持政策

• 自2014年起，国家陆续出台多项鼓励性政策，包括放开物业服务收费、取消资质等级、推动智慧物业发展等。
• 2020年多项政策进一步强调物业与生活服务的融合，推动行业向高品质和多样化升级。

投资建议

• 住宅开发行业：优质房企在行业供给侧改革中面临风险与机遇，当前估值处于历史低位，具备安全边际，建议关注龙头企业。
• 物业管理行业：行业全面进入黄金发展期，建议重点关注运营标准化、品牌认可度高的物管公司。

推荐标的

• 住宅开发：万科A（000002）、保利地产（600048）、新城控股（601155）
• 物业管理：碧桂园服务（6098）、华润万象生活（1209）、金科服务（9666）、旭辉永升服务（1995）、招商积余（001914）、新大正（002968）

风险提示

• 行业面临经济及行业下行压力。
• 销售超预期下行可能对房企造成影响。
• 政策调控存在不确定性，可能对市场产生波动。

评级标准

• 行业评级：

  • 推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。
  • 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。
  • 中性：行业指数与基准指数平均回报相当。
  • 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。

• 公司评级：

  • 推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上。
  • 谨慎推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%~20%。
  • 中性：公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当。
  • 回避：公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上。

分析师信息

• 分析师：王秋蘅
• 学历背景：英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士
• 工作经历：自2018年5月加入中国银河证券研究院，专注于房地产行业及上下游产业链研究

联系方式

• 中国银河证券股份有限公司研究院
  • 深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层
  • 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层
  • 北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦
  • 公司网址：www.chinastock.com.cn

免责声明

本报告仅用于参考，不构成投资建议。银河证券不对因使用本报告而导致的损失负责。客户应自行判断，不依赖本报告进行投资决策。