20210726-国盛证券-房地产开发行业周报_住建部等8部门发文持续整治房地产市场秩序_上海_佛山上调房贷利率_26页_2mb

房地产开发行业总结

核心内容

近期，房地产市场受到多项政策调控影响，包括住建部等8部门联合发文持续整治房地产市场秩序，以及上海、佛山等城市上调房贷利率。这些政策旨在加强房地产金融管控、规范市场秩序，抑制投机行为，同时推动房地产行业健康发展。

主要观点

1. 政策调控加强：

   • 住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，要求用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转。
   • 上海首套房贷利率上调至5%，二套房贷利率上调至5.7%，这是自2019年10月8日全国房贷利率“换锚”后首次调整。
   • 佛山农行对组合贷加息85bp，首套组合贷利率已达7.35%。

2. 市场表现：

   • 本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.26%，在29个中信行业板块中排名22。
   • 本周40支个股上涨，95支下跌，整体市场表现疲软。
   • 重点房企中，世联行、华发股份、龙湖集团等上涨，而恒大、绿城、旭辉等下跌。

3. 成交与去化情况：

   • 新房成交面积为573.6万平方米，环比下降18.2%，同比下降15.3%。
   • 二手房成交套数为10700套，环比下降6.9%，同比下降31.9%。
   • 13座样本城市平均去化周期为13.2月，环比增长13.6%，其中一线城市去化周期为12.5月，环比增长12.8%；二线城市为13.5月，环比增长15.8%；三线城市为14.6月，环比增长5.2%。

4. 地方政策动态：

   • 北京规范共有产权住房出租管理，租金采用资金托管。
   • 深圳鼓励地下空间开发，禁止用于住宅、幼儿园等用途。
   • 天津第二批集中供地，共出让61宗地块，配建自持租赁住房4386套。
   • 青岛提出“十四五”住房发展规划，未来五年新增城镇住房70万套。

5. 融资情况：

   • 本周房企信用债发行规模为155.35亿元，净融资额为-5.29亿元，环比减少59.56亿元。

关键信息

房贷利率调整

• 上海：首套房贷利率从4.65%上调至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。
• 佛山：组合贷利率上调85bp，首套组合贷利率达到7.35%。

重点城市成交情况

• 新房成交：48个城市新房成交面积为573.6万平方米，环比下降18.2%，其中一、二、三线城市分别下降14.7%、17.1%、21.6%。
• 二手房成交：11城总成交套数为10700套，环比下降6.9%；总成交面积为106.0万方，环比下降6.2%。一线城市、二线城市、三线城市成交面积环比分别下降6.1%、6.7%、5.5%。

去化周期

• 13座样本城市平均去化周期为13.2月，环比增长13.6%。
• 上海、宁波、杭州等城市去化周期低于12个月，供应略显不足，房价存在上涨动力。

融资情况

• 本周共发行房企信用债16只，环比增加4只；发行规模155.35亿元，环比减少17.71亿元。
• 总偿还量为160.64亿元，环比增加41.85亿元；净融资额为-5.29亿元。

投资建议

1. 商业地产：现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同的公司，如华润置地、龙湖集团、新城控股。
2. 经纪服务：集中度提升、受益于二手房市场红利的龙头公司，如贝壳、我爱我家。
3. 商管+物管：稀缺消费升级、奢侈品概念的公司，如华润万象生活。
4. 龙头房企：经营稳健、现金流充裕、销售有增长潜力的公司，如金地集团、保利地产、万科A。
5. 代建行业：龙头企业如绿城管理控股。

风险提示

• 疫情影响超预期，可能导致销售进一步下行。
• 房地产市场调控政策可能持续收紧，影响市场活跃度。

附件与图表

• 图表1：上海新房摇号积分政策
• 图表2：2021年7月一线城市房贷平均利率
• 图表3：贷款利率上调的影响
• 图表4：中央政策（7.17-7.23）
• 图表5：地方政策（7.17-7.23）
• 图表6：各行业涨跌幅排名
• 图表7：本周各交易日指数表现
• 图表8：近52周地产板块表现
• 图表9：本周涨幅前五个股
• 图表10：本周跌幅前五个股
• 图表11：48城周度成交面积跟踪
• 图表12：各城市群周度成交面积跟踪
• 图表13：本周11城二手房成交套数及同环比
• 图表14：本周2个一线城市二手房成交套数及同环比
• 图表15：本周5个二线城市二手房成交套数及同环比
• 图表16：本周4个三线城市二手房成交套数及同环比
• 图表17：本周11城二手房成交面积及同环比
• 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比
• 图表19：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比
• 图表20：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比
• 图表21：本周11城二手房成交数据
• 图表22：13座样本城市去化周期情况
• 图表23：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额
• 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分
• 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分
• 图表26：本周房企债券发行以期限划分
• 图表27：本周房企融资汇总
• 图表28：近12月新增居民中长期贷款及同环比
• 图表29：近2年贷款利率变化
• 图表30：近5年商业性房地产贷款余额及同比环比
• 图表31：近5年商业性房地产贷款新增额及同比
• 图表32：北京商品房销售情况
• 图表33：上海商品房销售情况
• 图表34：广州商品房销售情况
• 图表35：深圳商品房销售情况
• 图表36：杭州商品房销售情况
• 图表37：南京商品房销售情况
• 图表38：武汉商品房销售情况
• 图表39：成都商品房销售情况
• 图表40：青岛商品房销售情况
• 图表41：苏州商品房销售情况
• 图表42：宁波商品房销售情况
• 图表43：东莞商品房销售情况
• 图表44：济南商品房销售情况
• 图表45：福州商品房销售情况
• 图表46：惠州商品房销售情况
• 图表47：扬州商品房销售情况
• 图表48：南宁商品房销售情况
• 图表49：温州商品房销售情况
• 图表50：韶关商品房销售情况
• 图表51：淮安商品房销售情况