焕新万象专题报告_30页_3mb

《CHANGE焕新万象》专题报告总结

核心内容

《CHANGE焕新万象》是世邦魏理仕发布的专题报告，旨在总结疫情后商业地产市场出现的七大结构性变化，并为租户和投资者提供未来房地产决策的前瞻性参考。报告结合政策、金融、产业及企业等多方面专业洞察，揭示了疫情对商业地产市场带来的深远影响。

主要观点与关键信息

变化一：企业聚焦楼宇健康

• 租户需求提升：疫情促使企业更加关注办公环境的健康属性，61%和53%的受访企业计划在未来三年内增加新风系统和健康空间。
• 绿色建筑偏好：逾九成企业偏好绿色建筑，近两成愿意为此支付租金溢价。
• WELL认证增长：获得WELL认证的办公楼数量较2016-2019年四年总量增长70%。
• 建议：业主应从设施、配套与员工关怀三个方面打造健康楼宇，以提升资产表现。

变化二：房地产策略灵活化

• 共享工位兴起：26%和39%的租户计划增加共享工位，以提高空间利用效率。
• 弹性租赁条款：租户希望在租赁合同中加入疫情保护条款及提前解约权，以应对不确定性。
• 建议：业主需在租约、空间配置和科技解决方案上提升灵活性，以满足租户需求。

变化三：物流成为投资首选

• 物流地产热度上升：47%的投资者将其选为最青睐的投资标的，物流大宗交易额增长显著。
• 电商推动需求：电商需求占比从34%提升至42%，社区团购和生鲜电商贡献主要增量。
• 中国优势：中国一线城市的物流设施回报率处于5%左右，远高于办公楼和零售物业。
• 建议：投资者应关注成熟医药园区老旧物业的改造增值，以及物流地产的长期发展潜力。

变化四：医药地产站上风口

• 医药产业需求增长：生物医药产业在疫情后备受关注，相关商业地产需求显著增加。
• 行业集中度高：上海、北京、深圳等城市成为医药地产投资热点。
• 成熟园区潜力大：如张江药谷中，老旧物业改造后租金可提升40%以上。
• 建议：投资者应优先关注成熟医药园区，关注其改造与定制化开发机会。

变化五：掘金零售运营溢价

• 零售物业投资回暖：2021年上半年零售大宗交易总额突破740亿元，同比增长170%。
• 全渠道与自然健康趋势：购物中心需结合线上引流与线下体验，提升运营表现。
• 建议：投资者应优化租户业态结构、改进动线设计，提升运营价值和租金溢价。

变化六：公募REITs扬帆起航

• REITs提升流动性：首批5只产业地产REITs启动，提升大宗物业交易流动性。
• 融资与转型助力：REITs拓宽房企融资渠道，推动其向资产管理转型。
• 未来潜力：中国REITs市场长期规模有望突破2万亿元。
• 建议：房企应利用REITs优化资产负债结构，提升资产运营效率。

变化七：ESG引领地产新风向

• ESG成为投资焦点：疫情后ESG投资加速，绿色建筑和碳减排成为关注重点。
• 双碳目标影响：建筑全过程碳排放占全国总排放量的51%，绿色建筑租金溢价逐步被认可。
• 社会责任与地产结合：医养、教育、长租公寓等地产类型具备社会责任属性，未来增长空间大。
• 建议：投资者应尽早制定ESG策略，调整资产组合，提升资产韧性。

总结

世邦魏理仕认为，疫情后的商业地产市场正经历深刻变革，从楼宇健康、房地产策略灵活性、物流地产投资、医药地产发展、零售运营溢价、公募REITs启动到ESG引领，七大变化为行业带来了新的机遇与挑战。投资者和业主应积极应对这些趋势，优化资产表现，提升运营价值，并制定前瞻性的ESG策略，以适应未来市场的发展。