20161024-辉立证券-Delayed_gratifications_in_Core_Central_Region_properties_24页_1mb

文档总结

核心内容概述

本文档是一份关于**City Developments Limited (CDL)**的投资研究报告，主要分析CDL在新加坡房地产市场中的表现及未来前景。报告指出CDL在核心中央区域（CCR）拥有大量开发项目，面对市场低迷时仍具备较强的财务实力和资产变现能力，同时认为其投资物业板块具备盈利潜力，未来市场回暖将带来显著收益。

主要观点

1. CDL的市场地位与财务状况

• CDL成立于1963年，业务涵盖房地产开发、投资及管理，旗下包括多个住宅、商业及酒店项目。
• 截至2016年第二季度，CDL的开发项目总值达S$5.4亿，投资物业估值为S$2.6亿。
• CDL拥有强大的资产负债表，净负债率为20%（计入投资物业公允价值增益后），低于行业平均水平26%，为其提供良好的财务缓冲。

2. CCR市场前景

• CCR市场新供应减少，土地销售活动低迷，预计未来价格将上涨。
• CDL在CCR市场拥有大量未售单元，占其总未售单元的40.7%，预计市场回暖将使其受益。
• 新供应的稀缺性以及低土地销售活动将支撑价格提升。

3. PPS平台与资产变现

• CDL通过PPS平台成功变现多个项目，如Nouvel 18，避免了QC费用及ABSD减免的回冲。
• 第三批PPS项目成功注入Nouvel 18，为股东创造价值，同时推动其基金管理业务增长。
• PPS平台结构有助于CDL在市场低迷时持有资产，等待价格回升时机。

4. 投资物业表现

• 投资物业板块贡献了CDL总税前利润的21.3%，其中办公楼占比最大（72.6%）。
• 办公楼出租率高达97.4%，优于全国平均水平90.9%。
• 投资物业提供稳定的收入来源，有助于CDL抵御市场波动。

5. 未售单元与价格压力

• 部分项目如Commonwealth Towers和The Venue Residences面临较大的未售单元压力，可能需要降价促销。
• 预计这些项目的盈亏平衡点为S$1,400/平方英尺，目前价格仍高于该水平，有降价空间。

6. M&C酒店资产的潜在价值

• CDL持有M&C 65%的股份，M&C的酒店资产多按成本计价，但目前市价仅为账面价值的0.56倍，远低于10年均值0.7倍。
• M&C的资产变现策略包括通过CDL Hospitality Trust (CDLHT)和First Sponsor的上市实现资本回流。
• 酒店资产拥有较高的资本增值潜力，尤其是在旅游市场回暖的情况下。

7. 市场前景与投资建议

• 报告建议对CDL进行“ACCUMULATE”评级，目标价为S$9.98，预计总回报率为15.6%。
• 认为市场回暖需依赖新加坡政府放松房产冷却政策，尤其是ABSD和TDSR限制。
• 尽管短期内存在价格压力，但CDL凭借稳健的财务状况和资产结构，有望在市场复苏中获益。

关键信息

项目表现

• South Beach：预计于2016年第四季度完工，办公楼和零售空间已基本出租。
• Forest Woods：新推出的519单元住宅项目，销售率达66%，较小户型受追捧。
• The Venue Residences：销售率低，面临较大未售单元压力，可能需要降价促销。
• Commonwealth Towers：销售率仅为32%，面临ABSD回冲压力，需加快销售。

财务指标

• 净负债率：20%（计入投资物业公允价值增益后），低于行业平均。
• 市盈率（PER）：11.8倍（2016年），低于历史平均水平。
• 市净率（P/BV）：0.8倍（2016年），低于10年均值。
• 每股收益（EPS）：2016年预计为S$0.75。

投资建议

• 评级：ACCUMULATE（首次覆盖）
• 目标价：S$9.98
• 总回报率：15.6%
• 股息收益率：1.8%

估值与盈利分析

估值方法

• RNAV（净资产价值）：作为主要估值方式，反映CDL资产的实际价值。

盈利结构

• 投资物业板块：贡献了21.3%的税前利润，为公司提供稳定的收入来源。
• 开发项目：尽管面临销售压力，但部分项目如Nouvel 18已成功变现，带来利润。

市场环境与政策影响

• 房产冷却政策：包括ABSD和TDSR限制，对市场造成压力。
• 市场复苏预期：需等待政策放松，尤其是ABSD和TDSR的调整。
• 旅游市场影响：英国脱欧后英镑贬值，可能带动伦敦游客增长，对M&C的酒店业务有利。

潜在风险与机会

风险

• 价格压力：部分项目如The Venue Residences和Commonwealth Towers面临降价风险。
• 政策不确定性：房产冷却政策可能继续限制市场增长。
• 市场竞争加剧：如Queen's Peak等新项目可能分流客户。

机会

• 市场回暖：若政策放松，CCR市场可能迎来价格提升。
• 资产变现：通过PPS平台及M&C的上市策略，CDL可进一步回收资金。
• 稳定收入来源：投资物业板块表现稳健，提供持续收益。

总结

CDL在新加坡房地产市场中具备较强的财务实力和资产结构，尤其在CCR市场拥有大量优质项目。尽管当前市场面临压力，但其通过PPS平台成功变现部分资产，避免了政策风险，并具备在市场回暖中获益的潜力。投资物业板块贡献显著利润，办公楼出租率良好，提供稳定的现金流。未来若政策放松，CDL有望实现价值提升。