2019【城市进入研究】广元房地产市场调查报告_68页_14mb

广元房地产市场调查报告总结

宏观市场分析

全国经济与房地产市场

• 经济走势：2018年一季度，国内生产总值同比增长6.8%，经济平稳增长，投资增速7.5%，但增速有所回落。
• 房地产趋势：房地产投资增速虽有回暖，但受调控影响，难以持续。新开发量增速加快，行业进入存量需求博弈阶段。

土地市场

• 土地流拍情况：2018年1-7月，全国土地流拍数量增长78%，流拍率从1.54%升至2.35%，土地市场降温明显。
• 城市分化：一二线城市溢价持续收窄，二线城市成为流拍重灾区，地块总价高，房企资金压力大，拿地态度谨慎。
• 土地属性：纯宅地流拍量最大，说明房企对住宅市场信心不足。

微观市场分析

广元经济

• GDP增长：上半年GDP增长8.4%，高于全国及全省平均水平，居全省第9位。
• 居民收入：城镇居民人均可支配收入增长8.9%，增速居全省第3位。
• 投资情况：全社会固定资产投资增长15.5%，民间投资增长40.7%，占总投资比重58.3%。

房地产开发投资

• 开发投资：上半年房地产开发投资增长2.3%，商品房施工面积下降3.2%，竣工面积下降48.1%，销售面积增长35.9%。
• 待售面积：6月末商品房待售面积增长9.7%，市场库存压力有所增加。

城市化与人口

• 城市化率：近五年平均城市化率39.35%，低于全国水平，未来农业人口进城将为房地产带来机会。
• 人口特征：2017年常住人口266万，增长缓慢，流动性弱，呈现内陆城市特征。

土地供需

• 土地供应：2014—2017年广元市国有建设用地供应保持稳定。
• 市本级供地：2018年上半年市本级住宅土地供应量较小，但项目密集，如凤凰世纪城、科兴园、利州公馆等。
• 下半年计划：预计下半年供应更多商住用地，重点区域包括城西、城北、城东、城南、昭化区、康养示范产业园等。

销售情况

商品房销量

• 历史销量：2013-2017年商品房销量总体上涨，2017年为5年来首次下跌，减少约1900套。
• 价格走势：整体价格稳中有升，但部分月份波动明显。

近18个月销量

• 销量趋势：近18个月销量总体稳定，但有波动，如2017年销量下降，2018年有所回升。
• 价格变化：整体价格呈现上升趋势，但受市场调控影响，部分项目价格有所下降。

片区划分与发展情况

各片区发展

• 东坝片区：多个项目如巴黎时光、科兴园、普罗旺斯等，成为销售主力区域。
• 万缘片区：项目如如意湖畔、都铎臻城、宏源领地等，销售情况良好。
• 下西片区：世纪城项目开盘，销售情况稳定，但部分楼栋未售。
• 老城片区：东山半岛、凤凰唐城等项目销售表现良好，部分项目已接近售罄。

热销项目

• 巴黎时光：一期已售818套，仅剩6套，成交均价4800元/㎡。
• 科兴园3期：已售180套，成交均价5700元/㎡。
• 普罗旺斯2期：已售234套，成交均价5580元/㎡。
• 如意湖畔：已售140套，成交均价6300元/㎡。
• 凤凰唐城2期：已售247套，成交均价5500元/㎡。
• 东山半岛：已售95套，成交均价5400元/㎡。
• 和成原著：一期已售98套，均价5300元/㎡。

重点竞品分析

和成原著

• 项目背景：位于北二环，开发商为广元市和成房地产有限公司，代理公司为诚益。
• 基本情况：占地面积160亩，容积率2.8，总建筑面积286893㎡，总户数2900套。
• 户型设计：包括高层、洋房，面积区间为68-120㎡，实得面积为115-149㎡。
• 销售情况：一期一批次开盘，共137套房源，单价约9000元/㎡。洋房单价约10000元/㎡。
• 产品优势：板式结构，通透性和采光好，独立玄关，超大生活阳台，干湿分离等。
• 产品劣势：入户门正对客厅及阳台，私密性差；次卧面积小。

邦泰天誉

• 项目背景：位于万源·小南山，开发商为四川邦泰置业有限公司，代理公司为开发商自售。
• 基本情况：占地面积190亩，容积率1.8，总建筑面积22.8万㎡，总户数2300套。
• 销售情况：一期一批次开盘，共137套房源，单价约9000元/㎡。洋房单价约10000元/㎡。
• 产品优势：新中式建筑风格，中式园林景观，电梯入户，独立玄关等。
• 产品劣势：入户门正对客厅及阳台，私密性差；次卧面积小。

项目描述

少熙领秀

• 项目背景：位于上西粮库旁，开发商为四川少熙房地产开发有限公司，代理公司无。
• 基本情况：占地面积20亩，容积率3.0，总建筑面积53782㎡，总户数397套。
• 销售情况：现推房源为76-103㎡，单价约5700元/㎡，剩余房源约30套。

世纪城

• 项目背景：位于开发区下西办事处，开发商为广元世纪城投资发展有限公司，代理公司无。
• 基本情况：建筑面积21万方，总套数1096套，现推房源为6号楼2单元、4号楼，共324套。
• 销售情况：项目1/2/3号楼已售罄，剩余房源约30套。

总结

• 市场趋势：广元房地产市场整体保持增长，但受全国调控政策影响，部分项目销售情况有所波动。
• 土地市场：土地流拍率上升，二线城市成为流拍重灾区，纯住宅用地流拍量最大。
• 片区发展：东坝、万缘、下西等片区发展迅速，多个项目热销。
• 重点项目：和成原著、邦泰天誉、少熙领秀等项目表现突出，销售情况良好。
• 政策影响：广元取消购房补贴政策，银行政策相对平稳，未出台限购、限贷、限售政策，但有单独约谈等调控手段。