为何2019年地产数据好于预期新时代证券-11页_839kb

2019年房地产数据超预期分析总结

核心内容

2019年房地产数据整体好于市场预期，具体表现为：

• 房地产投资累计同比增长 10.3%，高于2018年全年 9.5%。
• 商品房销售面积累计同比增长 0.1%，仅小幅下滑，较2018年全年 1.3% 有所放缓。
• 房屋施工面积累计同比增长 9%，高于2018年全年 5.2%。
• 房屋竣工面积累计同比下降 5.5%，较2018年全年 -7.8% 收窄。

主要观点

1. 地产施工超预期的原因

• 高周转策略的延续：2018年信用收缩促使房企加快开工但施工力度不足，而2019年部分2018年新开工项目转化为施工面积。
• 竣工面积下滑的滞后效应：2018年竣工增速持续下滑，拉高了2019年的施工面积。
• 净复工面积上升：2019年净复工面积增长支撑了施工面积的回升。
• 期房销售集中于二三四线城市：由于预售标准较低，期房销售主要集中在二三四线城市，推动了施工面积的增长。

2. 地产投资超预期的原因

• 土地购置费占比上升：2018年土地购置费占房地产投资的比例达到 30.3%，高于过去几年的 20%，降低了其对投资的拖累。
• 建安投资拉动作用增强：2019年1-10月建安投资对房地产投资的拉动率提升 6.5个百分点，主要得益于施工面积和施工单价的双增长。

3. 地产销售超预期的原因

• 信贷政策支持：新增信贷大量流向房地产，2019年房地产贷款（含个人住房贷款和房地产业）占比达 38%。
• 降价促销策略：部分房企通过“以价换量”回笼资金，尤其在融资收紧背景下。
• 房贷利率下降：上半年房贷利率下降，提振了一二线城市的商品房销售。
• 购房需求滞后：棚改退潮对三四线城市销售的影响不如预期，因购房需求滞后于棚改施工。

关键信息

数据表现

• 房地产投资：10.3%（2019年1-10月） vs 9.5%（2018全年）
• 商品房销售面积：0.1%（2019年1-10月） vs 1.3%（2018全年）
• 房屋施工面积：9%（2019年1-10月） vs 5.2%（2018全年）
• 房屋竣工面积：-5.5%（2019年1-10月） vs -7.8%（2018全年）

风险提示

• 房价变化超预期：可能对房地产市场产生较大影响。

图表与数据来源

• 图1：建安投资对房地产投资拉动率回升
• 图2：2018年土地购置费占房地产投资比例显著上升
• 图3：西部房屋施工面积增速回升明显
• 图4：2016年以来期房销售主要集中在二三四线城市
• 图5：房企融资收紧，但按揭贷款快速增长
• 图6：近期房企在“以价换量”
• 图7：高炉开工率回落
• 图8：原油价格上涨
• 图9：猪肉价格下跌
• 图10：房地产销售面积增速回落
• 图11：货币市场利率下降
• 图12：美元指数回升
• 图13：人民币汇率贬值

数据来源：Wind，新时代证券研究所

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投资评级说明

• 行业评级：推荐、中性、回避
• 公司评级：强烈推荐、推荐、中性、回避
• 市场基准指数为 沪深300指数

分析师介绍

• 潘向东：首席经济学家，具有丰富的宏观经济研究经验。
• 刘娟秀：宏观团队负责人，拥有9年国际、国内宏观经济研究工作经验。

特别声明

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