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房地产预售资金监管加强对房企影响分析总结

所属行业

房地产

发布时间

2021年11月30日

一、为什么进行预售资金监管？

预售资金监管是预售制度的产物，旨在保障商品房的正常交付和购房者权益。其核心原因包括：

1. 促进商品房供应：预售制度使开发商能够提前获得资金，用于项目建设，从而加快商品房供应速度，满足更多居民的住房需求。
2. 稳定就业与经济：商品房市场的发展带动了房地产相关行业就业和经济增长。
3. 防控风险：随着房地产市场发展，预售资金被挪用的风险增加，监管政策有助于防止房企因流动性问题导致项目烂尾。

二、本轮预售资金监管政策与以往有何不同？

1. 并非全新政策：许多城市早在2010年前后已实施预售资金监管，2021年政策多为修订或补充。
2. 政策收紧幅度有限：2021年政策相比以往仅小幅收紧，主要体现在监管额度和节点的细化。
3. 执行力度增强：政策的执行更加严格，房企感受到监管压力加大。

三、不同城市预售资金监管有何异同？

共识

• 所有城市对商品房预售房款（包括首付款、分期付款、按揭贷款等）实施全额监管。
• 重点监管额度根据工程支出测算，用于保障工程建设。

差异

1. 监管范围不同

   • 青岛、天津等城市将经济适用房、限价房、人才住房等排除在监管之外。
   • 广州允许存量房交易资金自愿监管。

2. 监管节点不同

   • 常见节点包括主体结构封顶、竣工验收、不动产首次登记等。
   • 高层建筑增加节点，如建设层数达二分之一、三分之一、三分之二等。

3. 节点额度限制不同

   • 多数二线城市在主体结构封顶后可提取50%-70%的重点监管额度，竣工验收时可解冻94%-95%。
   • 北京要求重点监管额度每平方米不得低于5000元；青岛对全装修项目要求装修装饰费按1500元/平米纳入监管。

四、预售资金监管的影响有多大？

对房企的影响

1. 流动性收紧：房企对销售所得资金的自由支配能力下降，财务结构一般的房企面临流动性危机。
2. 债务偿付压力增大：部分房企因预售资金监管，短期有息负债难以覆盖，净负债率超过100%。
3. 投资能力下降：房企资金回正周期延长，投资意愿减弱，土地购置面积同比下降11.0%，10月单月下降24.2%。

对不同房企的影响

1. 财务质量较好的房企：仍具备充足资金，预售资金监管对其影响较小，仍有余力进行投资。
2. 高杠杆房企：面临库存难以消化和债务到期压力，生存难度加大。
3. 地方性房企：因规模小、杠杆低，受影响较小，反而可能在土地市场中获得机会。

相关研究与数据

• 2020H1年报综述：规则已定，房企仍有发展空间。
• 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021年更看好长三角核心城市。
• 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿元，增长8.7%。
• 年度盘点：2020年住宅成交呈现结构性特征，高能级城市具备先发优势。
• 行业研究：长沙成为全国学习的范本。
• 企业研究：华南房企倾向于占领长三角，头部房企如万科、绿城展现出较强的抗风险能力。

研究员信息

• 于小雨（rain_yxy）
• 王玲（w18705580201）
• 李慧慧（Yjtzl2016）

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