20210416-JLL-中国物流地产市场白皮书_勇毅笃行_蓄势而发_30页_3mb

中国物流地产市场白皮书总结

核心内容概述

2020年，中国物流地产市场在多重挑战下展现出强劲韧性，成为投资市场的热点。本报告从市场背景、增长动力、市场格局、投资趋势及未来展望等多个维度，系统分析了中国物流地产市场的发展现状与前景。

主要观点与关键信息

1. 市场背景

• 2020年，中国成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体，GDP总量突破百万亿元。
• 消费支出占GDP比重达54.3%，成为经济稳定运行的压舱石。
• 中国对世界经济增长的年均贡献率显著，显示其在全球经济中的重要地位。

2. 物流地产增长驱动因素

• 内需增长：中国消费品零售市场虽增速放缓，但长期向好，推动第三方物流发展。
• 电子商务：实物商品网上零售额持续增长，成为物流地产需求的重要来源。
• 传统零售与制造业：尽管受疫情影响，零售市场仍快速恢复，制造业PMI保持在荣枯线以上，支撑物流需求。
• 新兴驱动力：冷链物流、社区团购等新兴领域快速发展，带来新的物流需求。

3. 市场格局

• 中国物流地产市场围绕城市群发展，形成核心物流枢纽和卫星城的布局。
• 长三角：集中全国32%的高标库存量，上海为最大存量城市，周边卫星城市如昆山、太仓、嘉兴等受益于需求外溢。
• 京津冀：高标库存量占全国10%，北京占25%以上，天津为物流中心，廊坊发展潜力大。
• 珠三角：高标库存量占全国11%，广深供给紧张，东莞受益于交通一体化发展。
• 成渝：因“一带一路”和中西部营商环境优化，高标库存量占全国16%，但短期面临供应过剩风险。

4. 非保税高标库市场现状

• 存量分布：约70%的非保税高标库存量集中在长三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。
• 租金水平：一线城市日租金为1.56元/平方米，核心物流枢纽卫星城约为1.1元/平方米，部分二线城市低于1元/平方米。
• 出租情况：一线城市及卫星城出租表现较好，部分中西部二线城市因需求不足出现空置率较高。
• 资本化率：全国非保税高标库市场资本化率在5.01%-6.00%之间，一线城市资本化率较低，表明投资吸引力强。

5. 投资趋势

• 物流地产因高回报率受到国家主权基金、养老基金和保险资金等长期资本的青睐。
• 2020年全球单一资产类别基金募集中有48%的资金集中于物流地产。
• 投资者更倾向于通过合资项目或战略合作方式布局物流地产。

6. 未来展望

• “最后一公里”配送：随着消费需求升级，配送时效性和准确性要求提高，推动“仓店一体化”模式发展。
• 公募REITs落地：为物流地产提供新的退出渠道，有助于形成可持续性闭环，推动长期价值投资。
• 智慧化与成本控制：未来物流地产需提升智慧化、智能化水平，降低成本，以适应新发展格局。

结语

物流地产作为经济发展的基础设施，将在“双循环”新发展格局中发挥更加重要的作用。随着政策支持和市场需求的变化，物流地产市场将进入加速发展阶段，迎来新的机遇与挑战。

附录：联系方式

• 熊建平：评估咨询服务部执行董事，中国区，仲量联行
  邮箱：jianping.xiong@ap.jll.com
• 朱晓阳：评估咨询服务部（数据咨询）董事，中国区，仲量联行
  邮箱：jay.zhu@ap.jll.com
• 周瑛：评估咨询服务部（数据咨询）董事，中国区，仲量联行
  邮箱：siggrid.zhou@ap.jll.com
• 黄姝慧：评估咨询服务部（数据咨询）分析师，中国区，仲量联行
  邮箱：hillary.huang@ap.jll.com

特别鸣谢

• 韩晶：评估咨询服务部资深董事，中国区，仲量联行
  邮箱：kathryn.han@ap.jll.com
• 周慧：评估咨询服务部董事，中国区，仲量联行
  邮箱：chris.zhou@ap.jll.com

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