20220731-浙商证券-房地产行业专题报告_以史为师_90年代海南市场周期带来的启示_15页_1mb

海南房地产市场周期分析总结

核心内容概述

本报告回顾了1988年至2007年间海南省房地产市场的兴衰历程，分析了90年代海南房地产泡沫形成与破灭的原因、政府应对措施及其成效。通过对历史经验的总结，提出了对当前房地产市场停工问题的借鉴意义。

主要观点与关键信息

1. 海南房地产市场过热与泡沫破灭

• 政策推动：1988年海南建省后，国家给予高度优惠政策，吸引大量投资者进入房地产市场。
• 市场热潮：1992年邓小平南巡讲话后，海南房地产市场进入高速发展期，房地产公司数量激增，房价飞涨。
• 泡沫破灭：1993年国家出台宏观调控政策，收紧信贷、限制投资，导致市场迅速降温，大量房地产公司倒闭，形成大量烂尾楼与闲置土地。

2. 积压房处置的“三步走”策略

• 确定产权：通过规范登记流程，解决产权不明确问题，为后续处置奠定基础。
• 处理金融资产：设立海南联合资产管理公司，专门承接和处置国有银行不良资产，回笼资金。
• 分类处置积压房地产：对积压商品房、闲置土地和停工项目分别采取不同措施，如转为经济适用房、收回土地使用权、通过“换地权益书”置换等。

3. 处置成效

• 截至2007年，海南省98.13%的闲置土地、97.6%的积压商品房已被妥善处置。
• 房地产市场逐步恢复，商品房价格和销售面积稳步增长，供需结构趋于合理。

4. 历史经验对当前市场的启示

• 确权难：需完善产权制度，明确权属关系。
• 降价难：应调节供需结构，避免盲目限价。
• 盘活难：需多管齐下，通过政策引导、市场刺激与金融支持相结合，实现资产的高效利用。

当前市场应对建议

• 因地制宜：根据项目特性灵活处置，如宜商则商、宜住则住、宜绿则绿、宜拆则拆。
• 设立专业平台：由专业机构负责资产处置，通过股权或债券方式注入流动性。
• 加强土地管理：对闲置土地进行严格管理，短期谨慎供给，防止重复积压。
• 改造空置房：政府可自行改造或引导开发商将空置房转为保障性住房，以满足市场需求。
• 政策协同：通过放松调控政策、引入产业支持，增强市场信心与需求。

行业评级

• 看好：海南房地产市场在经历泡沫破灭与长期处置后，已逐步恢复，具备长期发展潜力。

数据与图表说明

• 商品房销售额：1992年达28.89亿元，成为90年代全国省级商品房销售额第一名。
• 房价走势：1992年均价达5000元/平方米，1993年达7500元/平方米，后因调控而迅速下跌，1999年跌至1799元/平方米。
• 土地购置费用：从2000年的1.36亿元增长至2006年的28.28亿元，年均复合增长率达207.98%。
• 房屋空置率：2002年后显著下降，表明市场供需逐步平衡。

结论

海南房地产市场的发展历程为当前房地产市场提供了重要的历史参考。政府在处理积压房问题时采取了系统性策略，包括产权确认、金融资产处理与分类处置，最终实现市场复苏。未来房地产行业应借鉴海南经验，加强政策引导、优化供需结构、提升资产流动性，以避免重蹈覆辙，推动行业健康发展。