20230118-东兴证券-房地产12月月报_竣工改善_国内贷款大幅回暖_8页_849kb

房地产行业12月月报总结

核心内容概述

2023年12月房地产行业整体表现呈现“销售低迷、开发投资降幅收窄、到位资金改善”的态势。随着政策持续发力，市场信心逐步恢复，行业有望进入新一轮宽松周期。

主要观点

1. 销售持续低迷，但政策预期向好

• 销售数据：12月商品房销售面积同比-31.53%，销售额同比-27.65%，较前值有所改善。
• 销售均价：12月销售均价同比+5.66%，环比+3.12%，显示价格企稳迹象。
• 政策影响：央行与银保监会建立首套住房贷款利率动态调整机制，各地将出台更多支持政策，如提升公积金贷款额度、降低首付比、发放购房补贴、放松限购等。
• 市场情绪：居民购房意愿不足，但疫情消退、烂尾楼风险降低、宏观经济企稳等因素有助于改善观望情绪。

2. 开发投资降幅收窄，竣工改善显著

• 新开工数据：12月新开工面积同比-44.29%，仍处低迷状态。
• 竣工数据：12月竣工面积同比-6.57%，较前值-20.23%明显改善，反映“保交楼”政策成效。
• 开发投资：12月开发投资同比-12.21%，较前值-19.89%降幅收窄，显示行业信心有所回升。
• 未来压力：土地成交持续下滑，将对未来的开工与投资带来压力。

3. 到位资金改善，销售仍是最大阻碍

• 到位资金：12月到位资金同比-28.72%，较前值-35.38%改善，其中国内贷款同比-5.48%，改善显著。
• 资金来源：销售回款仍是房企主要资金来源，但销售持续下滑对民企影响较大。
• 政策支持：央行与银保监会提出改善优质房企资产负债表计划，聚焦“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，有助于稳定市场信心。

关键信息

• 行业数据：

  • 2022年1-12月商品房销售面积同比-24.30%，销售额同比-25.70%。
  • 12月商品房销售均价同比+5.66%，环比+3.12%。
  • 2022年1-12月新开工面积同比-39.37%，竣工面积同比-15.00%。
  • 12月到位资金同比-28.72%，国内贷款同比-5.48%。

• 政策动向：

  • 首套住房贷款利率动态调整机制落地。
  • “金融十六条”持续推动国内贷款回暖。
  • 央行、银保监会联合召开会议，提出改善优质房企资产负债表计划。
  • 有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。

• 投资建议：

  • 主线一：跟踪具有信用优势的央企和国企，如保利发展、越秀地产，预计在需求回暖时抢占市场先机。
  • 主线二：关注开发主业稳健、有望获得金融机构重点支持的优质民企，如金地集团、碧桂园、龙湖集团，政策对民企支持力度加大。

风险提示

• 行业政策落地不及预期；
• 盈利能力继续下滑；
• 销售不及预期；
• 资产大幅减值。

未来行业大事

• 2023年3月中旬：统计局将公布2023年1-2月房地产开发数据及70大中城市商品住宅价格变动数据。

行业评级体系

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

• 行业投资评级：

  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

分析师简介

• 陈刚：清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，专注于房地产行业研究。

联系方式

• 东兴证券研究所：
  • 北京：西城区金融大街5号新盛大厦B座16层
  • 上海：虹口区杨树浦路248号瑞丰国际大厦5层
  • 深圳：福田区益田路6009号新世界中心46F
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