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公募基础设施REITs周报总结 (2025/8/30)

二级市场价量表现

估值情况

本产业链各环节持仓，包括四大指数编制、公募、保险、社保的资金配置，估值体系涵盖综合收益率（core+cohort+capex类资产）、物业增值预期（直租、关联交易租金覆盖不够理想）、社会收益率基准、底层净资产（NAV绝对价值）以及收费增速因子，估值分化明显。

市场配置偏好呈现结构性特征，不同的估值体系制造商持有较大的影响力。核心层存在估值虚高和YOY租金缓慢释放的问题，而尾部REITs则表现为整体估值折扣偏高及分散度较大。

二级市场相关性及其他

日均成交活跃度有所下降。在2025年8月25日至8月29日期间，成交量相较于前一段时间已呈现放缓的趋势，这可能与投资者风险偏好的调整相关。但从另一方面来看，同期主要是跟踪具备新受理和已反馈状态项目的基金成立速度。

投资者结构变化：开放式公募新增产品偏少，主要以封闭运作项目为主，专注领域集中在能源、物流、消费等行业。

一级市场跟踪

本周共有13个项目值得关注，其中13个处于不同阶段，包括8个已受理，10个已反馈、4个推进阶段、1个待上市、2个储备期项目。

值得关注的项目有：

• 中金唯品会奥特莱斯REIT：消费基础设施类型，待上市，估值29.72亿元，原始权益人是杉杉商业集团有限公司，位于宁波市海曙区。
• 华夏凯德商业REIT：消费基础设施类型，待上市，估值27.65亿，原始权益人为多个投资管理公司，涵盖湖南长沙、广州白云区项目。

已受理类项目：

• 中航天虹消费REIT：天虹数科为原始权益人，聚焦苏州相城区商业项目。
• 华夏湖北交投楚天高速REIT：湖北大型交通基础设施项目，涉及高速公路“大广北”段项目，潜在估值43.02亿元，原始权益人包括湖北交投集团。

已反馈并推进项目：

• 建信金风REIT：风电特许经营类项目，估值8.81亿元，原始权益人为金风科技关联方，具备路径通畅特征。
• 建信建融家园租赁住房REIT：保障房产权类项目，估值9.86亿元，触及保租房政策热点领域。
• 华夏万纬仓储REIT：仓储物流品类清晰，估值11.49亿元，底层资产为标准现代物流项目。
• 中信建投沈阳国际软件园REIT：产业园区类型，估值11.84亿元，开发者为地方政府平台公司。
• 华夏华电清洁能源REIT：能源类特许经营权，估值16.03亿元，具备长周期、低波动特征。
• 创金合信电子城产业园REIT：北京电子城主导，聚焦产业园开发阶段，估值11.10亿元。
• 天津中核清洁能源REIT：水电特许经营类，新疆大型清洁能源项目估值13.72亿元。
• 华夏中海商业资产REIT：消费场景聚焦城市商圈，佛山项目市场关注度高，估值13.15亿元。
• 华夏安博仓储logistic REIT：原始权益人涉及新加坡资本市场，最大壳架构，估值22.49亿元。

公募基础设施REITs项目统计

• 产权类：中金唯品会奥特莱斯、华夏凯德商业、天虹消费、中航天虹、北京电子城、华夏华电、中信建投沈阳软件园、华夏中海商业、华夏安博仓储、中航天虹
• 特许经营类：建信金风、华夏万纬、华夏华电、华夏中核

二级市场关注度集中于特许经营与成熟产业园类型，原始权益人方面，大型国资主导的项目占比显著，总数量已超1万只REITs，资金呈深耕趋势。