房地产行业_北京存量住房分析_供需整体均衡_但结构不合理_改善型项目供需紧张_24页_2mb

北京存量住房分析总结

核心内容

北京的存量住房市场呈现出整体供需基本均衡，但结构不合理的特点。从历史发展来看，北京住房经历了多个阶段，包括平房、公房、商品房等，形成了复杂的存量结构。当前，北京住宅存量面积约为5.38亿平米，套数约为730万套，结合在建规模后，户均套数接近1套，人均居住面积约为32.7平米，基本满足常住人口需求。

主要观点

• 供需均衡但结构不合理：北京住宅总量基本满足需求，但结构上以中小户型为主，改善型项目供需矛盾突出。
• 区域分布不均：存量住房分布呈现“中空”形态，核心区（如东西城）房龄老化严重，而城市发展新区和生态涵养区则以较新的住宅为主。
• 供需矛盾集中在改善型项目：未来五年，北京计划新增住宅用地6000万方，其中仅有20%用于改善型项目，远低于需求比例，导致供需紧张。
• 住房结构复杂：存量住宅包括公房、早期商品房、经济适用房、限价房、自住型商品房等，其中50%为公房或早期单位/集体建设住房，面积较小，改善空间大。

关键信息

住宅存量情况

• 存量面积：截至2016年底，北京住宅存量面积约为5.38亿平米，农村住宅存量约为1.30亿平米。
• 套数：通过多种计算方法，最终估算北京住宅总套数约为730万套，户均套数为0.89套，人均居住面积为28.6平米。
• 套均面积：北京存量住宅套均面积约为74平米，远低于商品房的平均套均面积（90-100平米）。
• 在建面积：考虑在建住宅面积后，户均套数提升至0.99套，人均居住面积提升至32.7平米。

区域分布特点

• 核心区（东西城）：存量住房以老公房为主，平均楼龄在30年左右，户均套数为0.84套，人均居住面积低于全市平均水平。
• 城四区（朝阳、丰台、海淀、石景山）：平均楼龄在20年左右，其中海淀区因高校和部队用地，公房较多，人均居住面积较高。
• 城市发展新区（房山、通州、顺义、昌平、大兴）：以商品房和回迁房为主，人均居住面积高于全市平均水平。
• 生态涵养区（门头沟、怀柔、平谷、密云、延庆）：人口密度低，住宅建设较新，但存量房源较少，居住条件相对较差。

住宅类型与出售限制

• 普通住房：无出售限制，70年产权。
• 经济适用房：具有社会保障性质，出售限制较多。
• 限价商品房：未满5年不得按市场价出售，满5年可出售但需缴纳10%。
• 已购公房：可直接上市或需补足房款及土地使用金后转为商品房。
• 央产房：已购成本价可直接上市，优惠价需补足房款及土地使用金。

供需结构分析

• 新增需求：短期年化新增需求约2300万方，其中刚性需求约1000万方，改善性需求约1300万方。
• 新增供给：计划在2017-2021年新增住宅用地6000万方，约150万套住房，其中仅有20%为改善型项目。
• 供给结构：50%为中小户型及共有产权房，30%为保障性住房，20%为改善型项目。
• 土地供应：未来五年，产权类住宅占比70%，租赁类住宅占比30%，其中租赁住房用地1300万方，自住型商品房用地3470万方。

风险提示

• 北京房价上涨对需求的挤出效应可能超过预期。
• 政策调控可能影响需求入市节奏。
• 土地供给可能不及预期。
• 改善型商品住房供给不足。
• 共有产权住房推进不及预期。

结论

北京住宅存量总体能够满足当前常住人口的居住需求，但结构不合理，改善型项目供需矛盾突出。未来五年，北京计划通过土地供应和住宅竣工来满足新增需求，但由于改善型项目供给有限，供需紧张的情况仍将持续。同时，区域分布不均和房龄老化问题也需引起重视，特别是在核心区域，需要更多的更新和改善措施。