房地产行业北京存量住房分析：供需整体均衡，但结构不合理，改善型项目供需紧张-20180221-广发证券-26页-2mb

北京房地产行业存量住房分析总结

核心内容

北京市房地产市场在存量住房方面表现出供需整体均衡但结构不合理的特点。整体住房存量及在建规模基本满足当前常住人口的居住需求，户均套数接近1套，人均居住面积接近33平米。然而，存量住房结构存在明显问题，主要体现在：

• 大量的早期公房和单位房，房龄老化严重，户型不合理，面积较小；
• 改善型项目供需矛盾突出，占新增供应比例仅为20%；
• 区域分布不均，核心区存量住房老旧，郊区则以新建商品房为主。

主要观点

1. 存量住房总量
   北京市住宅存量面积约为5.38亿平米，加上在建面积后总规模约为6.15亿平米，对应约809万套住宅，户均套数接近1套，人均居住面积接近33平米，基本满足当前常住人口需求。

2. 存量住房结构
   北京存量住房中约50%为公房或早期单位/集体住房，户型不合理，面积较小，改善性需求空间较大。而商品房仅占存量住房的约36%，且以中小户型为主，改善型项目供应不足。

3. 区域分布不均
   北京存量住房呈现“中空”结构，核心区（如东西城）平均楼龄超过20年，而城市发展新区和生态涵养区的楼龄较新，分别为20年以内和10年以内。核心区因教育资源丰富，房价偏高，改善性需求旺盛。

4. 供需结构分析

   • 新增需求：年均刚性需求约1000万方，改善性需求约1300万方，合计年化需求约2300万方。
   • 新增供给：2017-2021年计划新增住宅用地6000万方，约150万套住房，其中20%为改善型项目，但改善型项目供应仍显不足。
   • 供需关系：整体上供需相对均衡，但结构上存在较大矛盾，改善型项目供需紧张。

关键信息

• 历史住房结构：北京住房发展经历了多个阶段，从建国前的平房、四合院，到公房、商品房，再到保障性住房，形成了复杂的存量结构。
• 数据来源：存量住房数据主要来源于统计局、链家网、云房网及国家电网等。
• 未来趋势：北京市未来五年土地供应计划将重点放在城市发展新区，以商品房和自住型商品房为主，租赁住房供应比例将逐步提高。

风险提示

• 北京房价上涨对需求的挤出效应可能超过预期；
• 政策调控可能影响需求入市节奏；
• 土地供给可能不及预期；
• 改善型商品住房及共有产权房推进速度可能不及预期。

图表索引

• 图1：北京市住房历史发展进程以及主要的房屋类型
• 图2：北京市统计局住宅及商品房住宅竣工面积（万方）
• 图3：北京市存量房套数测算以及各渠道数据汇总
• 图4：北京市存量住房规模以及对应户均套数、人均居住面积整体关系
• 图5：北京市住宅存量结构与交易权属分析
• 图6：北京市各区人口、存量住宅分布及人均居住情况分析
• 图7：北京市六环内各细分区域板块的存量房套数分布
• 图8：北京市整体及各区域的房龄分布
• 图9：北京市六环内各细分区域板块的存量房楼龄分布
• 图10：北京市全市住宅成交总套数（万套）
• 图11：北京市全市住宅成交结构变化
• 图12：北京市二手房交易价格变化以及区间涨跌幅
• 图13：北京市2017-2020年住宅市场供需结构整体分析
• 图14：北京市土地出让规划建筑面积（万方）
• 图15：北京市土地实际成交规划建筑面积占比
• 图16：北京市2017-2021土地供应计划拆分
• 图17：北京市共有产权房与自住型商品房政策对比

表格索引

• 表1：北京市存量住宅面积计算方法及最终结果
• 表2：根据竣工推算住宅套数方法
• 表3：北京市存量房套数计算方法及结果汇总
• 表4：北京人均及户均居住面积情况汇总
• 表5：北京市常见住房类型以及出售限制条件整理
• 表6：北京市居民住房结构及户均面积数据
• 表7：北京市常住人口及人均居住面积变化
• 表8：北京市五年供地计划对比
• 表9：北京市历年土地供应计划
• 表10：北京市12年以来土地出让详细情况
• 表11：北京市17年土地出让明细情况
• 表12：北京市17年棚户区改造项目各区实施规划