20180221-广发证券-房地产行业_北京存量住房分析_供需整体均衡_但结构不合理_改善型项目供需紧张_26页_2mb

北京存量住房分析总结

核心内容

北京作为一线城市，其房地产市场具有复杂性和特殊性。根据分析，北京市住宅存量整体处于相对均衡状态，但结构不合理，尤其在改善型住房方面存在供需矛盾。

主要观点

• 存量现状：截至2016年底，北京市住宅可交易存量面积为5.38亿平米，约730万套住房，户均套数接近1套，人均居住面积约为32.7平米，基本满足常住人口的居住需求。
• 存量结构：存量住宅中，约51%为2002年之后建设，其中商品房仅占36%，其余为公房或早期单位、集体兴建的住房，户型不合理且面积较小，改善性需求空间较大。
• 区域分布：北京住宅存量分布不均，核心区如东西城区平均楼龄超过20年，而城市发展新区和生态涵养区的楼龄较新。核心区存在大量老公房，改善需求强烈，而郊区则有更多新建商品房和回迁房。
• 供需分析：短期年化新增需求约为2300万平米，其中刚性需求约1000万平米，改善性需求约1300万平米。计划17-21年新增住宅用地6000万平米，年均供应面积1200万平米，可满足短期需求，但改善型住房供应仅占20%，供需矛盾突出。
• 风险提示：北京房价上涨可能对需求产生挤出效应，政策调控影响需求入市节奏，土地供给和改善型住房供应不及预期等风险因素需要关注。

关键信息

住宅存量情况

• 总量：北京市住宅存量总面积约为5.38亿平米（城镇），农村住宅存量约为1.30亿平米。
• 套数：全市住宅存量套数约为730万套。
• 人均居住面积：2016年北京市人均居住面积约为32.7平米，户均套数为0.99套。
• 楼龄分布：核心区住宅平均楼龄在20年左右，部分甚至达到30年；城市发展新区和生态涵养区的住宅平均楼龄在20年以内。

区域分布特点

• 城六区：东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区，这些区域人口密度高，但住房结构不合理，楼龄较老。
• 城市发展新区：房山、通州、顺义、昌平、大兴，这些区域住宅以商品房和回迁房为主，人均居住面积高于全市平均水平。
• 生态涵养发展区：门头沟、怀柔、平谷、密云、延庆，人口密度低，住宅建设较为初级，部分区域楼龄较短。

供需结构分析

• 需求：年均新增刚性需求约1000万平米，改善性需求约1300万平米，合计年化新增需求约2300万平米。
• 供给：计划17-21年新增住宅用地6000万平米，年均1200万平米，按照2的容积率计算，新增供应约2400万平米，基本满足短期需求。
• 改善型住房：改善型项目仅占新增供应的20%，供需矛盾突出。

土地供给

• 十三五规划：计划新增住宅用地6000万平米，其中国有建设用地5000万平米，集体建设用地1000万平米。
• 结构比例：产权类住房占比70%，租赁类住房占比30%；产权类中商品房占70%，中小户型及自住型商品房占70%，保障性住房占30%。
• 未来趋势：北京市未来5年供需整体均衡，但改善型住房供给不足。

图表与数据来源

• 图1：北京市住房历史发展进程及主要房屋类型
• 图2：北京市统计局住宅及商品房竣工面积
• 图3：存量房套数测算及各渠道数据汇总
• 图4：存量住房规模与户均套数、人均居住面积关系
• 图5：存量房结构与交易权属分析
• 图6：各区人口、存量住宅分布及人均居住情况
• 图7：六环内各细分区域板块存量房套数分布
• 图8：整体及各区域房龄分布
• 图9：六环内各细分区域楼龄分布
• 图10：全市住宅成交总套数
• 图11：住宅成交结构变化
• 图12：二手房交易价格变化及涨跌幅
• 图13：2017-2020年住宅市场供需结构分析
• 图14：土地出让规划建筑面积
• 图15：土地实际成交规划建筑面积占比
• 图16：土地供应计划拆分
• 图17：共有产权房与自住型商品房政策对比

数据来源

• 北京市统计局
• 北京市房管局
• 北京市住建委
• 链家网
• 云房数据
• 国家电网
• 中指院
• 广发证券发展研究中心