房地产行业专题研究报告：用多智能体系统量化模拟，房产税对房价有抑制作用吗？-20180407-中泰证券-18页-2mb

报告摘要

本文主要分析了房产税对房价的影响，通过历史经验与多智能体系统（MAS）模拟实验，探讨房产税是否具有抑制房价的显著作用。结论表明，房产税对房价的抑制效果并不明显，但对租金上涨具有正向促进作用。

实验设计：模拟一个7000万人口的城市，设定市民智能体与房产智能体的初始状态，并进行70轮迭代，共八组实验。
市民智能体行为：可选择重新租房、买房、卖房、搬出城市或维持现状。
房产智能体行为：可进行交易、出租、持有或被出售。
状态转移：市民智能体从租房状态转移到买房或迁出城市被视为状态转移，其概率由玻尔兹曼类型分布决定。
实验结果：
- 一线和三线城市房价与税率无显著相关性。
- 不论税率如何变化，房价增幅基本不变。
- 租金在税率提高后出现明显上涨，税率越高，租金越高。

简称	股价(元)	EPS 2015	EPS 2016E	EPS 2017E	EPS 2018E	PE 2015	PE 2016E	PE 2017E	PE 2018E	PEG	评级
光大嘉宝	13.1	0.44	0.52	0.55	0.69	29	25.3	23.9	19.0	1.57	买入
保利地产	13.6	1.1	1.22	1.55	1.85	12	11.22	8.83	7.40	0.59	买入
绿地控股	7.18	0.59	0.74	0.93	1.18	12	9.70	7.72	6.08	0.37	买入
深振业	7.15	0.58	0.76	0.95	0.91	12	9.41	7.53	7.86	0.58	买入

市民智能体：
- 初始状态分为三种：租房、有房、不在城市中。
- 年度可支配收入服从Log-normal分布。
- 一线城市居民收入范围：5万~1000万元/年，三线城市：2万~30万元/年。
- 7000万个市民智能体中，3500万租房，3500万有房。
房产智能体：
- 房价服从Log-normal分布，一线城市房价范围：4万~30万元/平米，三线城市：0.4万~3万元/平米。
- 存量房产为8600万单位，每单位30平方米。
- 房产分配符合正态分布，收入越高，拥有更高房价房产的概率越大。

股票评级：买入（预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅在15%以上）、增持（预期涨幅在5%~15%之间）、持有（预期涨幅在-10%~+5%之间）、减持（预期跌幅在10%以上）。
行业评级：增持（预期涨幅在10%以上）、中性（预期涨幅在-10%~+10%之间）、减持（预期跌幅在10%以上）。

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