20210308-国金证券-房地产行业研究_两会聚焦大城市住房问题_18页_2mb

资源与环境研究中心房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告分析了2021年房地产行业市场表现、政策动向及公司动态，并对非房行业进行了简要点评。整体来看，房地产行业在政策调控下保持稳定，销售表现回暖，但需关注政策风险与毛利率恢复情况。非房行业则表现出一定的复苏迹象，但部分领域仍受疫情影响。

主要观点

1. 房地产行业：

   • 政策导向： 两会聚焦大城市住房问题，重申“房住不炒”定位，提出“稳地价、稳房价、稳预期”，并强调通过增加土地供应、专项资金和集中建设来缓解大城市住房问题。
   • 市场表现： 2月新房成交面积环比增长4.6%，但同比下滑11.1%。一线城市新房成交增长显著，但部分二线城市如宁波、苏州等表现突出。二手房成交量同比下滑，但部分城市如北京、深圳表现亮眼。
   • 公司动态： 万科A、保利地产等头部房企销售表现强劲，2月销售金额同比增长显著，显示市场对优质房企的认可。
   • 投资建议： 当前房地产股票估值处于历史低位，基本面逐步改善，2021年是板块估值提升的起点，重点推荐万科A、保利地产；非房领域推荐复星旅游文化、华润万象生活、中天精装。

2. 非房行业：

   • 香港零售： 1月零售销售额同比下跌13.6%，疫情对核心商场和酒店影响较大，但长期价值仍存。
   • 物流与物业： 顺丰申报物流RIETS，招商资本和普洛斯在物流领域有新动作，物业板块如碧桂园服务、中交房地产等亦有合作与业务拓展。
   • 非房业务： 部分公司如永升生活服务、世茂服务等盈利增长显著，表现积极。

关键信息

市场数据

• 市场优化平均市盈率： 18.90
• 国金房地产指数： 3599
• 沪深300指数： 5263
• 上证指数： 3502
• 深证成指： 14412
• 中小板综指： 12869

2月销售数据

• 万科A： 合同销售面积276.2万平米，合同销售金额451.6亿元，同比增长61.1%。
• 北京： 2月二手房成交量1.29万套，创近5年新高。
• 全国： 2月新房成交722万平米，二手房成交189万平米，分别环比增长4.6%和1%，同比下滑11.1%和16%。

土地市场

• 300城土地供应： 本周供应面积5409万平米，同比增加178%。
• 土地成交： 本周成交面积3950万平米，同比增加21%。
• 土地价格： 楼面均价1938元/平米，同比增加12%。
• 溢价率： 本周为12%，一线、二线和三四线分别为0%、14%和9%。

金融与贷款

• 居民中长期贷款： 2021年1月新增9448亿元，同比增加26.1%。
• 开发商贷款： 2020年12月新增2420亿元，同比增加9.2%。
• 贷款利率： 2月首套房贷平均利率5.26%，二套房贷平均利率5.56%。

政策动态

• 房地产调控： 上海、南京等地出台政策加强市场管理，如限售、限购等。
• 土地集中供地： 部分城市如南京、无锡、杭州等按最新政策要求推进土地供应和管理。

公司动态

• 融资活动： 中国奥园拟发行3.5亿美元票据，融创中国完成8亿美元票据赎回。
• 业务拓展： 中交房地产与万科集团签订战略合作协议，亿达中国出售物业服务业务给龙湖集团。

非房行业

• 物流： 招商资本引入陈以先生为首席投资官，普洛斯发行公司债券。
• 物业与商业： 碧桂园服务推出住院医疗保险，宝龙商业2020年收入增长18.6%。

行业估值

• A股地产行业PE-TTM： 万科A为8.40，保利地产为5.87。
• 香港内房股PE-TTM： 复星旅游文化为14.81，华润万象生活为228.92。
• 公司估值情况： 万科A、保利地产、招商蛇口等被重点推荐，估值处于低位，具备长期提升空间。

风险提示

• 房地产调控超预期收紧： 可能对行业产生较大影响。
• 销售毛利率恢复低于预期： 影响公司盈利表现。

投资评级说明

• 买入： 预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持： 预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性： 预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持： 预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

结论

2021年房地产行业在政策调控下保持稳定，销售表现回暖，头部房企仍具备溢价能力。非房行业如物流、物业等也展现出一定的增长潜力。整体来看，房地产板块估值处于历史低位，具备长期投资价值。