20201220-开源证券-房地产行业周报_各数据景气度高位_中央提出解决好大城市住房问题_15页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2020年12月20日发布的房地产行业研究报告指出，房地产行业仍处于财政和投资的重要托底工具地位，政策框架维持“房住不炒+因城施策”，但方向和力度会相机调整。行业整体数据景气度高位，中央提出解决大城市住房问题，多地户籍政策放宽，房地产投资和销售数据保持增长态势。

主要观点

• 政策基调稳定：中央经济工作会议强调“房住不炒”定位，推动保障性租赁住房建设，完善长租房政策，实施城市更新行动，以促进房地产市场平稳健康发展。
• 数据景气度高位：11月商品房销售面积同比增长12.0%，销售额增长18.6%，房地产开发投资额增长10.9%，显示行业仍具韧性。
• 销售与成交表现：全国32城新房单周成交面积同比下降20%，但累计增速为1%，一线城市表现最佳；全国9城二手房成交累计增速为-3%，较前值持平。
• 土地市场热度：全国100城土地市场成交溢价率保持高位，流拍率维持低位，三线城市溢价率最高。
• 资金情况向好：房企信用债和海外债发行规模同比增加，平均加权利率有所下降，显示融资环境有所宽松。
• 房贷利率低位：11月LPR利率维持不变，首套房贷利率稳定，但需警惕政策调整带来的经营风险。

关键信息

1. 各数据景气度高位

• 商品房销售数据：
  • 11月销售面积同比增长12.0%，销售额同比增长18.6%。
  • 区域表现：东部、中部、西部、东北单月增速分别为16%、11%、9%、3%。
• 房地产开发投资额：
  • 11月同比增长10.9%，累计增速6.8%。
  • 施工面积单月增速11.9%，土地市场热度持续。
• 到位资金：
  • 房企到位资金同比增长17.2%，其中自筹资金和按揭贷款增速改善明显。
• 房价表现：
  • 70城新房价格环比上涨0.1%，二手房价格环比上涨0.1%，整体房价稳中有落。

2. 户籍政策宽松化

• 多地放宽落户限制：
  • 福州全面放开落户，取消学历、年龄、社保等限制。
  • 无锡取消江阴、宜兴县级市落户限制，放宽购房、社保等条件。
  • 广州、青岛、深圳等地实施差别化入户政策，吸引人才落户。
• 城市更新与租赁住房：
  • 地方政府推动城市更新，推进老旧小区改造。
  • 加快保障性租赁住房建设，完善长租房政策，推动租购同权。

3. 成交情况

• 新房成交：
  • 2020年第51周全国32城新房成交面积同比下降20%，但累计增速为1%。
  • 一线城市成交表现最佳，二、三线城市承压。
• 二手房成交：
  • 全国9城二手房成交面积同比下降2%，累计增速为-3%。

4. 土地市场

• 溢价率高位：100城全类型土地成交溢价率11.4%，宅地溢价率12.3%。
• 流拍率低位：流拍率仅为0.9%，显示市场热度持续。
• 三线城市溢价率最高：三线城市全类型土地溢价率14.7%，二线城市流拍率2.5%。

5. 资金与融资情况

• 信用债与海外债：
  • 信用债发行82.2亿元，同比增加8%，平均加权利率4.25%。
  • 海外债发行8.4亿美元，同比增加13%，平均加权利率5.61%。
• 融资环境改善：
  • 年初至今信用债发行规模增速达26%，海外债累计增速-24%。
  • 房企融资渠道拓宽，流动性压力有所缓解。

6. 投资建议

• 维持“看好”评级：地产仍是当前财政和投资的重要托底工具。
• 关注四季度机会：行业销售、区域政策持续向好，限价政策松动利好房企利润率修复。
• 估值修复但仍低位：房地产板块估值有所修复，但整体仍处于历史低位。

风险提示

1. 行业销售波动：销售规模波动较大，可能影响房企回款。
2. 政策调整风险：按揭利率上行、税收政策收紧可能增加购房成本，抑制销售。
3. 融资环境变动：银行贷款额度紧张、债券利率上行可能加剧企业流动性压力。

图表目录

• 图1：2020年11月商品房销售额单月增速达18.6%
• 图2：2020年11月商品房销售面积单月增速达12.0%
• 图3：2020年11月开竣工单月增速分别为4.1%、3.1%
• 图4：2020年11月房地产开发投资额单月增速达10.9%
• 图5：2020年11月施工面积单月增速11.9%
• 图6：2020年11月房地产开发企业到位资金单月增长17.2%
• 图7：70城中有36城新房价格环比上涨
• 图8：70城中有44城二手价格环比上涨
• 图9：70城新房住宅价格环比上涨0.1%
• 图10：70城二手房住宅价格环比上涨0.1%
• 图11：全国32城新房成交面积单周同比增速-20%
• 图12：全国32城新房成交面积单周环比增速-20%
• 图13：全国32城新房成交各线城市复苏趋势一致
• 图14：全国9城二手房单周成交面积同比增速-2%
• 图15：全国9城二手房成交累计增速-3%
• 图16：100城全类型土地成交溢价率保持高位
• 图17：100城全类型土地流拍率低至0.9%
• 图18：房地产信用债发行规模同比增加
• 图19：房地产海外债发行规模同比增加
• 图20：年初至今信用债发行规模增速高达26%，海外债累计增速-24%
• 图21：11月LPR利率暂未调整
• 图22：11月首套房贷利率维持不变

表格目录

• 表1：地方政府政策方向不一，最终目的是保持市场平稳运营
• 表2：一线城市新房成交累计同比表现最为靓眼
• 表3：100城中三线城市全类型土地成交溢价率最高
• 表4：100城中二线城市宅地成交流拍率2.5%