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深圳甲级写字楼市场分析报告 (Q2 2024)

整体概况

• 供需与价格：2024年二季度，深圳甲级写字楼市场呈现供应量减少、租金下滑的双重下行趋势。新供应量降至3.7万㎡，净吸纳量为6.7万㎡，空置率上升至25.8%，平均租金环比下降1.9%至165.9元/㎡/月。
• 趋势：市场进入周期性调整阶段，预计三季度将迎来新供应与租赁需求的共同反弹，但租金下行压力和空置率上升仍是主要风险。

租金与空置率

• 整体市场租金继续触底，除南山-高新技术园区外，多数子市场租金下滑。
• Chegongmiao子市场租金压力最大（环比下降7.0%），Bao'an CBD（环比下降6.8%）次之。
• 空置率多数区域有所上升，仅部分核心区如福田CBD和南山-深圳湾下降。

子市场分析

• 需求结构：专业服务、TMT和制造业是主要租赁需求来源，其中专业服务占比达36.3%。新能源零部件、芯片制造等企业活跃，推动租赁需求。
• 子市场表现分化：
  • Luohu：租金小幅上升，空置率上升。
  • Futian CBD：租金降幅最大，空置率上升。
  • Nanshan-Huizhou and High-Tech Park：表现相对较强，空置率下降。
• 租赁动因：搬迁需求占主导，前海中国海外大厦成为新供应亮点。

投资市场

• 投资活动相对谨慎，仅录得一笔大宗交易，金额约14.4亿元。
• 投资者倾向于关注核心区域优质资产，标准投资回报率要求提高，严格筛选条件。
• SOEs及保险资金逆势参与，追求稳定收益。

供应与需求动态

• 新供应集中在前海、南山、宝安等区域，预计2024年新供应量增加。
• 制造业因消费复苏开始带动租赁需求，特别是家电研发制造企业。
• 高端办公空间有增长趋势，企业倾向于灵活性和节能措施。

子市场库存与租金（Q2 2024）

• Supply：主要分布南山、福田、前海。
• Rents：Chegongmiao和Bao'an CBD租金下滑明显。
• Vacancy Rate：南山-蛇口、罗湖空置率较高。

展望与挑战

• 短期待遇：预计三季度租赁活跃度逐渐增加，但租金下行和空置率上升是主要问题。
• 主要挑战：宏观经济因素、新供应集中、需求 slowdown 导致竞争加剧和租金压力。

关键指标

• 平均租金：165.9元/㎡/月（环比下降1.9%）
• 总空置率：25.8%（环比上升0.4%）
• 新供应：3.7万㎡，净吸纳量6.7万㎡。

主要结论

• 市场整体趋冷，供应量减少但新供应高峰预期
• 细分领域分化明显，制造和科技表现优异
• 投资谨慎，优选核心地段与稳定收入来源
• 租金下行与空置率上升，但部分区域仍有潜力