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Shenzhen Grade-A Office Market Q2 2025 Summary

一、总体趋势

• 需求结构变化： TMT（科技、媒体、电信）行业租赁需求显著恢复，重新成为主要驱动力，占38.9%。金融保险企业偏好甲级办公楼。
• 供应与去化： 新供应11.4万㎡，净吸收13.5万㎡，消化新供应，甲级写字楼空置率环比下降0.5%至25.2%。
• 租赁动力： 租赁需求集中于创新核心区（如南山、Qianhai、Nanshan-High-tech Park），区域内部迁址（61.1%）趋势显著，且存在明显的“质优地段偏好”（59.6%房企升级办公地点）。
• 新需求增长： 部分TMT巨头子公司以及国有能源企业分支机构设立，推动新增租赁需求达3.4倍。

二、租赁环境

• 租金深度下跌： 深圳甲级写字楼平均有效租金为151.8元/㎡/月，环比跌幅2.9%，连续三年下滑。新供应核心区跌幅更大（如Chegongmiao区8.3%）。
• 租赁策略升级： 物业所有者采取更加灵活的租赁策略，包括延长期免租期、定制化装修包等，以增强租赁竞争力。
• 区域分化：
  • Core districts (如Nanshan-Chekongmiao, Nanshan-Houhai) 租金更高，跌幅温和或持平。
  • Qianhai, Ba'an CBD地区竞争激烈，为降低空置率采用灵活定价、放松促销等策略。
  • Nanshan-High-tech Park租金134.6元/㎡/月，涨幅轻微，因地块供应有限。

三、投资市场

• 投资趋势： 投资市场出现新动向，产业资本直接参与商业化办公物业投资并通过股权并购进行再配置，目标以具备运营收入和升级潜力的物业为核心。
• 近期交易： 爱尔眼科收购广东睿昂生物科技项目30%股份，斥资6500万拿下广晟数字部分股权及广晟科技大楼，甲级写字楼单元价格12029元/㎡，直接获取资产使用权及实现对目标公司核心线下业务覆盖。
• 未来趋势： “自用+运维提升价值”的策略最有可能在目前正在经历行业洗牌的写字楼投资市场中占主导地位，尤其拥有运营协同效应的产业资本玩家将大幅领先。

注意： 强调投资趋势升級，由财务投资向运营驱动转型，后市空置率压力加大，市场竞争依然激烈。