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广州甲级写字楼市场报告（Q1 2024）总结

核心内容概述

本报告聚焦广州甲级写字楼市场，涵盖供应与需求、租金、空置率及投资市场等方面。整体市场在Q1 2024中呈现稳定复苏态势，但租赁需求仍以季节性为主，转化率较低，导致净吸纳面积大幅下降。租金持续下滑，空置率略有下降，但因新供应未进入市场，整体空置率仍维持在11.5%。

主要观点

市场趋势

• 租金下行：Q1租金为137.3元/㎡/月，环比下降2.5%，同比下降10.1%。主要受写字楼租赁市场价格战影响。
• 空置率变化：整体空置率环比下降1.0%至11.5%。其中，Pazhou空置率下降5.7%至17.4%，而Zhujiang New Town空置率上升1.5%至11.6%。
• 净吸纳面积：Q1净吸纳面积为22,615㎡，整体需求偏弱，但Pazhou表现突出，成为净吸纳面积的主要来源。

租赁需求来源

• 专业服务行业：占总租赁面积的24.6%，主要为共享办公和咨询类企业。
• TMT行业：紧随其后，占第二位，主要由游戏、旅游平台及文化媒体企业推动，单笔交易面积平均超过1,000㎡。
• 金融行业：租赁需求显著下降，排名第三，主要为证券和基金公司，偏好Zhujiang New Town区域。

未来展望

• Q2市场预期：租金下行趋势预计持续，净吸纳面积将略有回升。新供应的释放将加剧市场竞争，促使租户以更低成本租用更高质量的办公空间。
• Pazhou与Financial City受益：由于Pazhou新供应充足、租金更具成本效益，以及游戏企业集中化趋势，这两个子市场有望受益于搬迁和更新需求。
• 宏观经济影响：受宏观经济预期疲软影响，整体租赁需求增长动力有限，市场仍处于复苏和积累阶段。

关键信息

租金与空置率对比

交易案例

• Tianhe North：PowerChina搬迁至ICC，面积2,700㎡；EIC Education新租赁Teem Tower，面积2,600㎡。
• Pazhou：Linghit Culture搬迁至Galuminium Group总部大楼，面积2,100㎡；Shengben Network搬迁至GD Media Tower，面积800㎡。

行业机遇

游戏行业

• 市场复苏：自2022年“游戏牌照寒冬”结束以来，广州游戏市场销售额达1058亿元，占全国行业收入的35%。
• 企业扩张：如37 Interactive Entertainment、NetEase、Lingxi Games等企业已实现全球化布局，部分企业如Kuro Games和Guangzhou Manling Games已搬迁至Pazhou或Financial City。
• 未来需求：NetEase与Blizzard的合作重启将带来团队重组和人员扩张，短期内将产生新的租赁需求。同时，数据中心建设标准高，短期内难以完成，需租赁外部空间，为Q2的租赁市场带来机会。

市场数据与图表

• 图1：广州甲级写字楼市场参考指数，反映市场整体表现。
• 图2：广州写字楼开发管道（2024-2026），显示未来供应情况。
• 图3：广州甲级写字楼租金趋势，展示租金变化情况。
• 图4：广州甲级写字楼供应、吸纳与空置率，反映市场动态。
• 图5：广州甲级写字楼库存、租金及空置率，提供市场概览。

联系信息

• Laurence Zhu：中国研究与咨询部主管，联系方式：+86 21 6032 1769，邮箱：laurence.zhu@cn.knightfrank.com
• Regina Yang：上海及北京研究与咨询部主管，联系方式：+86 21 6032 1728，邮箱：regina.yang@cn.knightfrank.com
• Aaron Huang：广州办公室策略与解决方案部主管，联系方式：+8616658010718，邮箱：aaron.huang@cn.knightfrank.com
• Martin Wong：深圳研究与咨询部主管，联系方式：+852 2846 7184，邮箱：martin.wong@hk.knightfrank.com
• Henry Chen：深圳研究与咨询部分析师，联系方式：+8613642314481，邮箱：henry.chen@cn.knightfrank.com

市场研究与咨询

• 近期研究：包括北京、上海、深圳及广州的甲级写字楼市场报告，以及关于ESG在房地产中的重要性及量化分析的专题研究。