> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年第一季度珠海市房地产市场总结 ## 核心内容概览 2026年第一季度，珠海市房地产市场呈现“政策托底、3月回暖、区域分化、国企主导”的总体特征。市场在政策支持和信贷宽松的背景下，逐步回暖，但整体仍面临去化压力和结构性挑战。 ## 主要观点 - **政策托底**：珠海市出台多项政策支持房地产市场，包括以旧换新补贴、首付与信贷宽松、横琴契税优惠等，有效激活市场活力。 - **信贷宽松**：首套/二套首付低至15%，房贷利率约3.0%；商业用房首付降至30%，不限购、不限售，降低入市门槛。 - **土地市场**：一季度共成交17宗土地，以工业和物流仓储用地为主，无商住用地供应及成交；拿地主体以本土国企和科创企业为主，市场化房企参与度低。 - **住宅市场**：一季度住宅网签量先抑后扬，3月显著回暖；全市一手住宅网签3313套，同比下降约32%，但3月单月环比大涨157%+。市场呈现区域分化，核心区域表现强劲，外围区域以价换量。 - **商办市场**：整体供大于求，市场持续低迷，连续多月无新增供应；租金和价格持续走低，去化周期超100个月。 - **重点楼盘**：香洲区、横琴、金湾等区域的代表性楼盘均价较高，部分项目促销活跃，去化压力较大。 - **司法拍卖市场**：法拍房整体低于评估价成交，折价区间15%-25%，以刚需户型为主，买方议价能力强。 ## 关键信息 ### 一、政策解读 - **以旧换新补贴**：2026年5月5日前，对参与居民按换购新房网签价1%给予补贴，单套最高补贴3万元。 - **首付与信贷宽松**：首套/二套首付低至15%，房贷利率约3.0%；商业用房首付降至30%，不限购、不限售。 - **横琴契税优惠**：4月1日起，横琴粤澳深度合作区购房契税套数认定仅限合作区内，外地有房仍可享首套/二套优惠。 - **保障房与资金监管**：出台《珠海市保障性租赁住房管理办法》，规范保租房供给；严格预售资金监管，保障交付安全。 - **LPR维持不变**：2026年第一季度，5年期以上LPR仍为3.50%，1年期LPR为3%；LPR下降预期存在，但幅度有限。 ### 二、土地市场 - **核心数据**：一季度成交17宗土地，以工业、物流仓储为主，无商住用地供应及成交。 - **市场特征**： - 产业用地为主，聚焦先进制造、科创载体。 - 国企托底，本土城投、产业国企拿地占比高。 - 商住稀缺，核心区优质宅地供应不足，地价保持韧性。 ### 三、住宅市场 - **整体走势**：一季度先抑后扬，1-2月淡季低位，3月显著回暖；全市一手住宅网签量3313套，同比下降约32%，但3月单月环比大涨157%+。 - **区域分化**： - 香洲区（核心）：成交领跑，改善盘去化较好，均价3.2-3.8万/㎡。 - 高新区：科创人口支撑，价格坚挺，高端项目集中。 - 金湾/斗门：刚需主力，均价1.1-1.8万/㎡，以价换量，去化压力仍存。 - 横琴：政策利好加持，涉外与改善需求活跃，价格高位稳定。 - **驱动因素**：以旧换新+低首付+低利率三重刺激；返乡置业、节后返城需求集中释放；国企房企供货稳定、品质可控。 ### 四、商办市场 - **写字楼**：核心区（香洲/横琴）租金55-65元/㎡·月，非核心35-45元/㎡·月；空置率偏高，去化周期超100个月。 - **商业地产**：核心商圈（香洲、横琴）出租率稳中有升，社区底商随交付稳步去化；消费复苏带动客流回升，以价换量仍是主流策略。 - **市场判断**：商办整体供大于求，市场持续低迷；网签量虽环比回升但同比大幅下降，均价持续走低。 ### 五、重点楼盘价格资讯 | 区域 | 项目 | 均价(元/㎡) | 市场表现 | |------|------|-------------|----------| | 香洲 | 华发香山湖畔 | 约36000 | 文园学区，市场关注度高，去化稳定 | | 香洲 | 中海寰宇天下 | 约32000 | 十字门核心地段，热度靠前 | | 横琴 | 华发广场横琴湾(32地块) | 约38000 | 华发横琴少有在售楼盘，去化稳定 | | 金湾 | 华发金湾府 | 约18000 | 高性价比刚需盘 | | 金湾 | 珠光新城三期 | 约16000 | 尾盘走量为主，促销活跃 | | 斗门 | 五洲家园二期 | 约16000 | 斗门湖心路核心地段，得房率高，长期去化稳定 | ### 六、司法拍卖市场 - **整体表现**：一季度法拍房整体低于评估价成交，折价区间15%-25%。 - **成交特点**：以捡漏型需求为主，成交以香洲、斗门刚需户型居多。 ## 后市关注点 - **以旧换新政策延续性**：政策到期后的延续性将影响市场走势。 - **横琴政策红利释放**：横琴粤澳深度合作区政策红利释放与港澳客回流。 - **核心区优质宅地供应**：核心区优质宅地供应与房价韧性。 - **产业落地影响**：产业落地对人口与购房需求的拉动。 ## 机构介绍 **广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司**（简称“南粤机构”）成立于1994年，是全国首批企业整体资产评估兼房地产一级评估机构，拥有资产评估、房地产估价壹级等全品类资质，已通过质量/环境/职业健康安全管理体系认证，连续9年获评广东省守合同重信用企业。公司作为全国最高法院、省市区各级法院及多家央国企、银行选定服务机构，具备丰富的国企改制、资产处置、城市更新等评估经验，可全国范围跨领域执业。