南粤机构_2026年第一季度珠海市房地产市场资讯_11页_989kb

2026年第一季度珠海市房地产市场总结

核心内容概览

2026年第一季度，珠海市房地产市场呈现“政策托底、3月回暖、区域分化、国企主导”的总体特征。市场在政策支持和信贷宽松的背景下，逐步回暖，但整体仍面临去化压力和结构性挑战。

主要观点

• 政策托底：珠海市出台多项政策支持房地产市场，包括以旧换新补贴、首付与信贷宽松、横琴契税优惠等，有效激活市场活力。
• 信贷宽松：首套/二套首付低至15%，房贷利率约3.0%；商业用房首付降至30%，不限购、不限售，降低入市门槛。
• 土地市场：一季度共成交17宗土地，以工业和物流仓储用地为主，无商住用地供应及成交；拿地主体以本土国企和科创企业为主，市场化房企参与度低。
• 住宅市场：一季度住宅网签量先抑后扬，3月显著回暖；全市一手住宅网签3313套，同比下降约32%，但3月单月环比大涨157%+。市场呈现区域分化，核心区域表现强劲，外围区域以价换量。
• 商办市场：整体供大于求，市场持续低迷，连续多月无新增供应；租金和价格持续走低，去化周期超100个月。
• 重点楼盘：香洲区、横琴、金湾等区域的代表性楼盘均价较高，部分项目促销活跃，去化压力较大。
• 司法拍卖市场：法拍房整体低于评估价成交，折价区间15%-25%，以刚需户型为主，买方议价能力强。

关键信息

一、政策解读

• 以旧换新补贴：2026年5月5日前，对参与居民按换购新房网签价1%给予补贴，单套最高补贴3万元。
• 首付与信贷宽松：首套/二套首付低至15%，房贷利率约3.0%；商业用房首付降至30%，不限购、不限售。
• 横琴契税优惠：4月1日起，横琴粤澳深度合作区购房契税套数认定仅限合作区内，外地有房仍可享首套/二套优惠。
• 保障房与资金监管：出台《珠海市保障性租赁住房管理办法》，规范保租房供给；严格预售资金监管，保障交付安全。
• LPR维持不变：2026年第一季度，5年期以上LPR仍为3.50%，1年期LPR为3%；LPR下降预期存在，但幅度有限。

二、土地市场

• 核心数据：一季度成交17宗土地，以工业、物流仓储为主，无商住用地供应及成交。
• 市场特征：
  • 产业用地为主，聚焦先进制造、科创载体。
  • 国企托底，本土城投、产业国企拿地占比高。
  • 商住稀缺，核心区优质宅地供应不足，地价保持韧性。

三、住宅市场

• 整体走势：一季度先抑后扬，1-2月淡季低位，3月显著回暖；全市一手住宅网签量3313套，同比下降约32%，但3月单月环比大涨157%+。
• 区域分化：
  • 香洲区（核心）：成交领跑，改善盘去化较好，均价3.2-3.8万/㎡。
  • 高新区：科创人口支撑，价格坚挺，高端项目集中。
  • 金湾/斗门：刚需主力，均价1.1-1.8万/㎡，以价换量，去化压力仍存。
  • 横琴：政策利好加持，涉外与改善需求活跃，价格高位稳定。
• 驱动因素：以旧换新+低首付+低利率三重刺激；返乡置业、节后返城需求集中释放；国企房企供货稳定、品质可控。

四、商办市场

• 写字楼：核心区（香洲/横琴）租金55-65元/㎡·月，非核心35-45元/㎡·月；空置率偏高，去化周期超100个月。
• 商业地产：核心商圈（香洲、横琴）出租率稳中有升，社区底商随交付稳步去化；消费复苏带动客流回升，以价换量仍是主流策略。
• 市场判断：商办整体供大于求，市场持续低迷；网签量虽环比回升但同比大幅下降，均价持续走低。

五、重点楼盘价格资讯

六、司法拍卖市场

• 整体表现：一季度法拍房整体低于评估价成交，折价区间15%-25%。
• 成交特点：以捡漏型需求为主，成交以香洲、斗门刚需户型居多。

后市关注点

• 以旧换新政策延续性：政策到期后的延续性将影响市场走势。
• 横琴政策红利释放：横琴粤澳深度合作区政策红利释放与港澳客回流。
• 核心区优质宅地供应：核心区优质宅地供应与房价韧性。
• 产业落地影响：产业落地对人口与购房需求的拉动。

机构介绍

广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司（简称“南粤机构”）成立于1994年，是全国首批企业整体资产评估兼房地产一级评估机构，拥有资产评估、房地产估价壹级等全品类资质，已通过质量/环境/职业健康安全管理体系认证，连续9年获评广东省守合同重信用企业。公司作为全国最高法院、省市区各级法院及多家央国企、银行选定服务机构，具备丰富的国企改制、资产处置、城市更新等评估经验，可全国范围跨领域执业。