地产行业专题：龙湖集团案例研究，新模式的先行者-240606-浙商证券-45页_2mb

专业报告分析总结

行业趋势

2024年房地产行业将进入"双轨制"新模式，包括保障房和商品房。房企在新模式下更具分化，改善性住房发展迅速，属蓝海市场。房企需同时加强开发、运营与服务能力，提升产品力并打造配套环境，推动住宅开发向"开发+运营"模式转变。

龙湖集团运营分析

龙湖集团是我国头部民营房企，重点向开发、运营、服务三大业务协同发展，其中运营业务2023年营收占比提升至72%。集团拥有丰富商场及长租公寓资源，截至2023年底持有88座商场、797万方商场在管面积、123万间冠寓房源，出租率保持高位稳定。

财务表现

2023年龙湖营业收入1807亿元，同比下降27.9%，毛利率降至16.9%。经营性现金流持续为正，三道红线保持绿档。融资方面，经营性物业贷余额达474亿元，融资成本4%以内，具备竞争优势。

永续现金业务价值

通过DCF模型分析，龙湖集团商业资产价值估算为2470亿元，较2023年账面价值增值411亿元。在美国经济危机背景下，持有型物业展现稳定经营能力与资产价值提升潜力，在降息环境下商业资产价值将持续走高。

盈利能力与估值预测

2024年预计归母净利润约130亿元，每股收益1.92元。NAV估值折算每股约3.36元，较当前股价折价幅度较大。永续现金业务增长强劲，是未来核心利润贡献来源。

风险提示

政策执行不及预期、销售修复慢于预期、资金支持延迟等风险仍需关注。

本报告由浙商证券提供，核心为参考龙湖集团案例分析及其在房地产"双轨制"新发展模式下的战略转换与经营优化。如需深入分析，建议查阅完整报告。