20260601-国金证券-国金宏观宋雪涛_地产分化正在加剧_5页_941kb

《地产分化正在加剧》总结

核心内容

本报告分析了2026年5月房地产市场的走势，重点讨论新房和二手房市场的表现，以及相关政策对市场的影响。

新房市场

• 景气度趋缓：本周（5.23-5.29）新房成交面积同比降幅收窄，47个重点城市新房成交面积为345.8万平方米，环比增加6.5%，同比降幅为-16.4%。
• 城市分化明显：一线城市新房成交面积同比增长10.0%，而二、三线城市同比跌幅均超过20%。
• 产品分化：新房市场中存在两类产品：一类是新规后的“新好房”，具备较强的产品力，去化率较高；另一类是旧规下的“老现房”，开发逻辑偏向投资品，与当前购房者需求错配，去化困难。
• 未来展望：多数房企聚焦核心城市，预计未来高能级城市的核心区域将有更多产品力强的新房推出，新房销售面积有望保持正增长。低能级城市则以去库存为主，销售或仍承压。

二手房市场

• 景气度企稳：本周22城二手房成交量好于过去5年历史同期，同比延续正增长，录得20.2%。
• 改善趋势延续：自“小阳春”以来，二手房市场改善趋势仍在延续，5月同比增速达23%。
• 挂牌量回落：从供给侧压力来看，5月以来二手房挂牌量同环比持续回落，表明市场供应压力有所缓解。

主要观点

• 市场分化加剧：新房和二手房市场均呈现出明显的城市间分化趋势，一线城市表现优于二、三线城市。
• 政策推动城市更新：《城市更新“十五五”规划》发布，明确了城市更新的目标和任务。广州宣布收储核心城区低总价、小户型房产，有助于打通置换链条，推动城市更新进程。
• 市场风险提示：若重点城市二手房挂牌量超预期回升或租金价格大幅回落，可能导致房价下行幅度和速度超预期。此外，宏观经济超预期下行可能影响居民预期，拖累房地产市场止跌节奏。

关键信息

• 新房成交数据：47城新房成交面积345.8万平方米，环比增长6.5%，同比下降16.4%。
• 二手房成交数据：22城二手房成交量好于过去5年同期，同比增速20.2%，5月增速达23%。
• 政策动向：广州收储核心城区“老破小”，推动城市更新。
• 未来趋势：高能级城市新房市场有望保持正增长，低能级城市以去库存为主，城市分化将持续。

图表摘要

• 图表1：新房成交面积边际回升，显示市场趋稳。
• 图表2：22城二手房成交量好于过去5年历史同期，反映市场改善。

报告信息

• 报告名称：《地产分化正在加剧》
• 作者：宋雪涛、张馨月
• 报告日期：2026年5月31日
• 机构：国金证券研究所

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上；
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%；
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%；
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

风险提示

• 房价下行幅度和速度超预期；
• 宏观经济超预期下行。