2018-新常态中的非常态_从粤港湾大湾区看房地产前景_26页-13mb

粤港澳大湾区房地产前景分析总结

核心内容

粤港澳大湾区作为国家经济转型的重要战略区域，在2017年被提升至国家战略高度，成为推动“新常态”下经济发展的关键引擎。该区域的房地产市场将随着“产业”、“服务”、“生活”三大领域的升级而发生深刻变化，未来的发展趋势将由传统的“投资驱动”向“价值经营”转变。

主要观点

1. 政策风口：粤港澳大湾区的建设是国家经济转型的重要组成部分，政策支持将带来巨大的发展机会。
2. 产业升级：区域内的产业升级和转型将带来新的经济增长点，尤其是智能技术、专用设备、金融、商贸、航运服务等产业。
3. 区域经济融合：随着交通一体化的推进，城市间的产业协同与分工将更加紧密，推动区域整体经济实力提升。
4. 人才引进：为应对人口老龄化，区域各城市加大了对高素质人才的吸引力度，以获取“工程师红利”。
5. 供需矛盾：土地资源有限和政府调控将导致供需矛盾加剧，房地产市场进入慢周转时代。
6. 城市更新与土地调控：城市更新和土地调控将成为房地产行业转型升级的重要手段。
7. 住房租赁市场：发展住房租赁市场有助于优化住房结构，推动行业向资产运营转型。
8. 市场格局变化：未来房地产市场将更加注重“租售梯度消费”，并呈现多元化发展趋势。

关键信息

一、区域价值前景

• 价值机会：
  • 粤港澳大湾区具备“投资风口”、“产业升级风口”和“政策风口”。
  • 区域内重点城市如广州、深圳、珠海等，2016年投资密度均超过6000万元/平方公里，部分城市如肇庆、江门、惠州的投资增长规模超过400%。
• 经济转型意义：
  • 粤港澳大湾区将成为“国际创新中心”、“国际金融中心”和“国际服务中心”。
  • 区域经济融合将促进“三驾马车”（投资、消费、对外经济）重新均衡发展。

二、房地产发展趋势

• 土地成本高企：
  • 珠三角重点城市土地成本已接近房价的80%，土地供应减少加剧了供需矛盾。
  • 土地成交面积逐年下降，2017年上半年相比2014年上半年下降了约35%。
• 政府调控转向供需双控：
  • 从“需求侧调控”（限购、限售）转向“供给侧变革”（城市更新、土地调控、发展租赁住房）。
  • 政策引导资金向“调控相对宽松区域”或“经营性质物业”分流，实现区域均衡发展。
• 行业趋势：
  • 开发企业将向“资源集中化”、“布局均衡化”、“发展多元化”、“资产资本化”四个方向转型。
  • 住房消费者将转向“梯度消费”模式，即“租售结合”、“市中心与外围结合”。
  • 房地产行业将由单一走向多元，与经济、产业联系更加紧密。

三、市场格局及价值区域

• 影响市场价值的关键因素：
  • 产业和交通是决定区域市场价值的最关键因素。
  • 产业效能高、交通通达度好的区域，市场价值更高。
• 未来价值区域：
  • 广州：中心城区+近郊、南沙、增城。
  • 深圳：前海/深圳湾、大空港、龙华。
  • 珠海：主城/南湾、横琴、唐家。
  • 佛山：灯湖/三山、罗村/狮山、大良、佛山新城。
  • 东莞：主城、临深片区、临广片区。
  • 中山：主城、泛城、南部板块。
  • 惠州：惠城、大亚湾、惠阳/仲恺。
  • 江门：滨棠、江海、新会。
  • 肇庆：端州/鼎湖、大旺。

结论

粤港澳大湾区的房地产市场将在政策、产业、交通和人才等多重因素的推动下，迎来新的发展机遇。未来市场将更加注重“价值经营”和“资产资本化”，开发企业需适应慢周转模式，住房消费者将转向“租售梯度消费”，整个行业将向多元化、精细化方向发展。