粤港澳大湾区系列之七：佛山，湾区战略下的发展机遇与挑战-20220331-戴德梁行-32页_5mb

报告摘要

佛山：湾区战略下的发展机遇与挑战

核心内容概览

佛山作为粤港澳大湾区的重要节点城市，凭借其雄厚的制造业基础、优越的区位交通条件以及不断优化的政策环境，正积极融入湾区网络，参与区域协同发展。在湾区战略的推动下，佛山迎来了产业升级、功能配套优化以及物业市场发展的多重机遇，同时也面临一定的挑战。

主要观点与关键信息

一、传统制造业强市，产业升级为参与湾区发展提供核心竞争力

城市概况：
- 面积：3,797.79平方公里
- 人口：951.88万人
- GDP：12,156.54亿元（2021年）
- 产业基础：家电、家具、陶瓷、机械装备、金属加工等传统行业优势显著，拥有装备制造、泛家居两个超万亿产业集群。
产业升级背景：
- 制造业立市，产业集群化、规模化特征明显，工业产值占比近六成。
- 2019年佛山GDP突破万亿，成为全国第17个、广东省第3个经济总量超万亿的城市。
- 佛山是全国唯一的国家制造业转型升级综合改革试点城市。
政策与创新：
- 《粤港澳大湾区发展规划纲要》将佛山列为珠江西岸先进装备制造产业带的重要支点。
- 佛山正加快建设“一环创新圈”和“1+5+N”创新平台体系，推动制造业高质量发展。
- 民营经济贡献全市60%以上GDP、70%以上税收，是推动城市经济发展的中坚力量。
发展挑战：
- 部分民营企业面临产能落后、国际化竞争不足、用地与融资等问题。
- 佛山正通过简政强镇事权改革、组建民营投资平台等方式优化营商环境。

二、优化功能配套，积极融入大湾区网络，在西岸发展中发挥引领作用

广佛同城化：
- 2009年签署《广佛同城化建设合作框架协议》，推动区域协调发展。
- 2021年《广佛全域同城化“十四五”发展规划》提出至2025年实现广佛中心城区30分钟通达、全域1小时通达。
交通网络：
- 佛山正加快铺设综合交通体系，包括地铁、城际铁路、国家铁路等，强化湾区互联互通。
- 2021年发布《佛山市交通发展“十四五”规划》，目标是构建大湾区西部枢纽。
城市更新：
- 推进村级工业园升级改造，打破资源约束瓶颈。
- 截至2021年11月底，累计完成12.8万亩地上物拆除，释放超2,000万平方米产业发展空间。
人口与素质提升：
- 常住人口达949.9万人，十年间增长超230.5万人，人口素质持续改善。
- 高等教育人口占比排在全省前列，为产业升级和创新驱动提供支撑。
人才政策：
- 推行“人才新政23条”、优粤佛山卡等政策，吸引高层次人才。
- 鼓励企业设立博士后工作站，推动科技成果转化。

三、物业市场：产业升级带动物业载体发展，甲级写字楼需求持续释放

市场发展阶段：
- 写字楼市场从20世纪90年代开始发展，逐步进入成熟阶段。
- 甲级写字楼市场快速发展，主要集中在祖庙、季华路、千灯湖、佛山新城四大商务区。
市场现状：
- 截至2021年第四季度，全市甲级写字楼存量达176.5万平方米。
- 全市空置率为32.2%，较上年同期下降5.7个百分点。
- 平均租金为每月每平方米61.8元，与一线城市相比仍有较大提升空间。
新增供应：
- 2021年新增供应11.1万平方米，同比增长32.2%。
- 未来三年预计新增供应64.2万平方米，其中千灯湖商务区占比34.4%，佛山新城占比52.8%。
净吸纳量增长：
- 2021年净吸纳量达16.9万平方米，同比增长28.9%。
- 季华路商务区贡献58.9%，千灯湖商务区贡献33.3%。
- 金融、TMT、房地产、建筑业等非主力行业办公需求扩大。
市场竞争与运营：
- 品质高、配套完善的写字楼更具吸引力，租金表现分化。
- 祖庙商务区和佛山新城因新项目入市，租金有所下降。
- 千灯湖与季华路商务区租金稳健增长，分别上升2.8%和0.4%。
市场展望：
- 产业转型升级将激活甲级写字楼市场潜力。
- 随着新兴商务区的建设，优质写字楼将吸引更多企业入驻。
- 物业品质与运营能力成为竞争关键，未来将更注重创新与服务。

总结

佛山凭借其深厚的制造业基础和持续优化的政策环境，在粤港澳大湾区战略下正迎来新的发展机遇。广佛同城化深化、交通体系完善、城市更新推进、人口素质提升等多方面因素，共同推动佛山向“湾区极点城市”迈进。与此同时，甲级写字楼市场在产业升级和新兴产业发展中扮演重要角色，需求持续释放，但市场竞争加剧，运营表现分化。未来，佛山需在提升物业品质、优化空间布局、完善配套服务等方面持续发力，以实现从传统制造业城市向现代产业体系和创新高地的转变。

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