粤港澳大湾区专题报告_大湾区扬帆起航_区域发展迎新契机_28页_1mb

粤港澳大湾区专题报告总结

核心内容概述

粤港澳大湾区作为国家战略，旨在打造国际一流湾区和世界级城市群。该区域由广东9市及港澳两个特别行政区组成，总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人。2019年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布标志着区域建设进入全面实施阶段，未来将通过科技创新、产业协同、交通网络完善等手段推动区域经济与楼市发展。

主要观点

楼市现状

• 楼市以广深为核心，呈现明显的区域分化特征。
• 2018年粤九城实现销售面积8828万平，同比增长1.1%，占全国销售比重5.1%。
• 广佛惠贡献成交50%以上，而肇庆、江门等地因政策宽松及去库存政策，成交逐步提升。
• 广州、深圳、东莞等核心城市土地开发强度超国际30%警戒线，土地资源错配，产业分工协同需求迫切。

楼市机遇

• 经济及人口聚焦、交通路网完善为楼市发展奠定中长期基础。
• 2018年大湾区GDP占全国比重达12%，但人均GDP仍显著低于世界三大湾区。
• 人口持续净流入，从数量汇聚向质量提升迈进，2017年粤九城人口净流入达157万。
• 交通路网逐步完善，未来将形成“一小时城市圈”，进一步促进人口流动与资源优化配置。
• 佛中江等节点城市因人均GDP与房价偏离较大，中长期或具较好投资机遇。

产业机遇

• 园区地产将经历产业升级与模式转型，传统园区运营商需转型为科技投行，参与科创企业孵化与培育。
• 物流地产及产业基金将因现代货运物流体系构建迎来快速发展，尤其高标准仓库建设潜力巨大。
• 城市更新将带来新的开发及投融资机会，深圳、广州、佛山等城市城市更新已成为重要土地供应来源。

关键信息

• 人口与经济：2017年大湾区常住人口达6957万，粤九城占比88.5%。广深佛三城人口净流入领先，未来人口密度有望进一步提升。
• 土地资源：2018年粤九城整体土地成交1.51亿平，其中商业及住宅类占比55.4%，工业用地占比37.3%。核心城市开发强度高，产业转移及升级需求迫切。
• 房价与收入比：大湾区房价整体增速远超全国，但与广深相比，佛山、中山、江门等地房价与人均GDP偏离较大，具备较大升值空间。
• 投资建议：重点关注招商蛇口、天健集团等土储资源较多的房企，同时关注园区地产、物流地产及城市更新带来的产业机会。
• 风险提示：
  1. 大湾区规划实施进度低于预期；
  2. 2019年上半年存在楼市超调而政策未见松动的风险；
  3. 楼市大幅调整可能带来资产减值及净利率下滑；
  4. 若楼市降温超预期，融资渠道偏紧，部分中小房企可能面临资金链风险。

结构总结

• 区域发展：大湾区地位跃升为国家战略，创新驱动发展。
• 楼市梯队：广深为核心，广佛惠为成交主力，佛中江具备较大潜力。
• 经济基础：区域经济总量占全国11-12%，但人均GDP低于世界三大湾区。
• 人口汇聚：人口持续净流入，质量提升趋势明显，未来人口密度有望提升。
• 交通完善：建设快速交通网络及世界级机场群，提升区域联通与辐射能力。
• 产业机会：园区地产、物流地产及城市更新蕴含发展契机。
• 投资建议：关注土储资源丰富的房企及产业机会，注意市场风险偏好与政策变化。
• 风险提示：规划实施进度、楼市调整、资产减值、融资风险等。