20161019-中投证券-房地产行业月报_投资销售继续回升_静待调控显效_13页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2016年1-9月，中国房地产市场呈现出销售和投资增速回升、土地购置面积降幅收窄、资金来源显著增长的趋势，但新开工面积同比下滑，显示市场存在结构性调整。政策调控在10月初密集出台，对市场热度有所抑制，但整体市场仍保持较高热度，特别是三四线城市。行业分析指出，调控效果将取决于执行力度、信贷利率变化和市场预期。

主要观点

• 投资销售回升：房地产开发投资和销售面积、金额均实现同比增长，其中销售增速显著提升，9月单月同比增幅达34.0%和56.1%，显示市场热度提升。
• 政策调控影响：调控政策对一线城市和热点城市销售有一定抑制作用，但三四线城市销售仍保持强劲增长，部分城市如常州、湖州、江阴、泉州等出现明显回暖。
• 资金来源增长：房地产企业资金来源同比增长15.5%，其中个人按揭贷款和定金及预收款增速显著，显示市场信心增强。
• 区域差异：一线城市和热点城市调控政策影响较大，而三四线城市由于城镇化进程，市场热度持续，可能成为未来增长点。
• 行业前景：预计行业调整中强者恒强，核心城市及其周边城市群中具备优质资源或资源获取能力强的企业将受益。

关键信息

1. 房地产开发投资

• 累计投资：2016年1-9月房地产开发投资7.46万亿元，同比增长5.8%。
• 住宅投资：住宅投资4.99万亿元，同比增长5.1%。
• 投资增速：9月投资同比增速为7.8%，比8月提高1.6个百分点。

2. 商品房销售

• 销售面积：1-9月商品房销售面积10.52亿平方米，同比增长26.87%。
• 销售额：商品房销售额8.02万亿元，同比增长41.35%。
• 9月销售：9月销售面积和金额同比分别增长34.0%和56.1%，为5月份以来新高。
• 待售面积：9月末商品房待售面积减少1258万平方米，显示市场去库存进程加快。

3. 土地购置

• 土地购置面积：1-9月土地购置面积同比下降6.1%，降幅比1-8月收窄2.4个百分点。
• 土地成交价款：土地成交价款同比增长13.3%，增速提高5.4个百分点。
• 9月土地购置：9月土地购置面积同比增长12.4%，金额增长50.5%，显示市场活跃度提升。

4. 房屋施工与新开工

• 施工面积：1-9月施工面积同比增长3.2%，其中住宅施工面积增长1.7%。
• 新开工面积：1-9月新开工面积同比增长6.8%，但9月同比骤降19.4%，主要受去年高基数影响。
• 竣工面积：1-9月竣工面积同比增长12.1%，其中住宅竣工面积增长11.3%。

5. 资金来源

• 资金来源：1-9月房地产开发企业到位资金同比增长15.5%，其中个人按揭贷款和定金及预收款增速分别为51.4%和31.5%。
• 国内贷款：国内贷款同比微增1.2%，但9月同比增速下降8个百分点。
• 其他资金：其他资金同比增长35.6%，显示市场融资渠道拓宽。

6. 分区域表现

• 东部地区：9月同比增速为5.4%，比上月回升。
• 西部地区：9月同比增速为9.1%，比上月回升。
• 中部地区：9月同比增速为12.1%，环比下降。
• 三四线城市：销售热度持续，部分城市如常州、湖州等明显回暖。

重点覆盖公司估值表

投资建议

• 审慎投资：鉴于4季度多城市调控政策密集出台，对行业基本面有较大抑制作用，整体投资建议审慎。
• 关注重点公司：建议关注具备优质资源或资源获取能力强的公司，如华夏幸福、招商蛇口、金融街、陆家嘴、京投发展、北京城建、上实发展、天健集团、嘉宝集团、保利地产等，这些公司被列为强烈推荐或推荐。

风险提示

• 政策风险：调控政策可能对销售产生负面影响，需关注政策收紧导致销售下行低于预期。
• 经济风险：经济恶化可能带来行业景气度下降。
• 市场预期：市场预期变化可能影响行业表现。

评级定义

• 公司评级：

  • 强烈推荐：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数涨幅20%以上。
  • 推荐：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数涨幅介于10%-20%之间。
  • 中性：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数变动介于±10%之间。
  • 回避：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数跌幅10%以上。

• 行业评级：

  • 看好：预期未来6-12个月内，行业指数表现优于沪深300指数5%以上。
  • 中性：预期未来6-12个月内，行业指数表现相对沪深300指数持平。
  • 看淡：预期未来6-12个月内，行业指数表现弱于沪深300指数5%以上。

研究团队简介

• 李少明：中国中投证券研究总部房地产行业首席分析师，工商管理硕士，20年证券研究从业经验。
• 王修宝：中投证券房地产行业分析师，中国人民大学经济学硕士。
• 郭泰：中投证券房地产行业分析师，伦敦城市大学卡斯商学院理学硕士。
• 谢余胤：中投证券房地产行业分析师，香港科技大学商学院经济学硕士。

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