20161227-天风证券-地产债专题研究_地产业ABS融资知多少__19页_1mb

地产业 ABS 融资总结

核心内容

房地产企业通过资产证券化（ABS）融资具有显著优势，包括风险隔离、不受净资产40%限制、满足中小企业融资需求、吸引投资者、降低发行成本等。随着资产证券化业务的成熟，其成为房地产企业拓宽融资渠道的重要方式。

主要观点

• ABS的优势：资产证券化能够实现风险隔离，不受净资产40%限制，满足中小企业融资需求，同时通过信用增级吸引投资者，降低融资成本。
• ABS的融资方式：房地产企业主要通过企业资产证券化进行融资，其基础资产包括不动产和债权（既有债权和未来债权）。
• 融资渠道受限：传统融资渠道如权益融资、开发贷款、非标融资、债券融资等受到政策限制，资产证券化成为新的融资突破口。
• 政策支持：自2014年起，企业资产证券化实施备案制+负面清单管理，推动其快速发展。
• 交易结构多样：包括“类REITs”、CMBS、物业费ABS、购房尾款ABS、运营收益权ABS等，每种模式均有其特定的底层资产和操作流程。

关键信息

1. 房地产企业的外部融资渠道

• 权益融资：IPO、增发，但审批趋严。
• 开发贷款：稳定但受四证限制，且银行偏好大型国企。
• 非标融资：成本较高，但仍是可选渠道。
• 债券融资：境内融资受限，境外融资虽门槛低但成本上升。
• 资产证券化：成为重要的融资渠道，具有灵活性和低成本优势。

2. 企业资产证券化政策梳理

• 监管机构：证监会。
• 审核方式：备案制。
• 发起机构：非金融企业。
• 管理人：证券公司、基金子公司。
• 投资者：合格投资者，不超过200人。
• SPV：证券公司和基金子公司的专项资产管理计划。
• 基础资产：需权属明确、现金流稳定、未被列入负面清单。
• 政策文件：
  • 《资产支持专项计划备案管理办法》
  • 《资产证券化业务风险控制指引》
  • 《资产证券化业务基础资产负面清单指引》
  • 《上海证券交易所资产证券化业务指南》
  • 《深圳证券交易所资产证券化业务指南》

3. 房地产证券化的主要模式

• 类REITs：以物业+租金为基础资产，通过私募形式发行。
• CMBS：以商业物业抵押贷款为基础资产，具有较低发行成本和较高流动性。
• 物业费ABS：以物业费收入为基础资产，关注原始权益人信用。
• 购房尾款ABS：以购房尾款为基础资产，设置循环购买和资产赎回机制。
• 运营收益权ABS：以运营收入为基础资产，采用双SPV结构，现金流依赖企业经营。

4. 典型案例

• 青浦2016-1（类REITs）：新城控股转让吾悦广场权益，发行规模10.5亿元，信用评级为AAA和AA。
• 金凯2016-1（CMBS）：金茂凯晨发行40亿元CMBS，优先级票息3.3%，发行成本低。
• 金科物业2015-1（物业费ABS）：金科物业发行15亿元物业费ABS，信用评级为AA+。
• 世建2015-1（购房尾款ABS）：世茂建设发行6亿元购房尾款ABS，信用评级为AAA。
• 茂庸2015-1（运营收益权ABS）：茂庸投资发行10.55亿元运营收益权ABS，信用评级为AAA。

5. 风险提示

• 政策调控风险：房地产行业政策调控趋严，ABS融资也面临一定限制。
• 现金流风险：基础资产需有稳定现金流，空置率高、租户履约能力弱、租金波动大等均可能影响ABS产品的稳定性。
• 信用风险：ABS产品的信用等级与原始权益人信用密切相关，尤其在物业费ABS和购房尾款ABS中。

总结

房地产企业通过资产证券化融资具有明显优势，尤其在传统融资渠道受限的背景下，ABS成为重要的融资工具。随着政策的逐步完善，ABS产品类型和规模不断丰富，但同时也面临政策调控、现金流稳定性及信用风险等挑战。未来，随着更多房地产企业参与ABS融资，该模式将在房地产融资中发挥更大作用。