2022-04-28-港交所-上海证大_2021年年度报告_171页_2mb

上海証大房地產有限公司2021年度总结

核心内容概览

上海証大房地產有限公司（股份代號：00755）是於百慕達註冊成立的公司，業務覆蓋全國10個大中城市，主要從事物業開發、商業及酒店運營、物業管理服務等業務。2021年，公司實現營業額約740,993,000港元，較2020年大幅下降。股東應佔虧損約2,070,423,000港元，較2020年有所增加。公司負資產淨值約為1,792,000,000港元，流動比率由0.68下降至0.47。

主要观点与关键信息

1. 财务表现

• 2021年營業額約740,993,000港元，同比下降約8,857,710,000港元。
• 股東應佔虧損約2,070,423,000港元，每股基本虧損為13.91港仙。
• 財務虧損增加主要由於毛損、物業大幅減值、投資物業公允價值虧損及融資成本增加所致。
• 2022年1月，公司成功獲得額外貸款人民幣3.28億元，緩解流動性壓力。

2. 业务回顾

• 上海証大以住宅、寫字樓、綜合體等多種業態的開發與運營實力，打造了40餘個行業經典項目。
• 2021年，南京「喜瑪拉雅中心」商業綜合體開業，三個月內總客流超130萬人次。
• 商業及酒店運營營業收入約478,741,000港元，平均出租率約79%，酒店平均入住率約54%。
• 物業管理服務收入約126,539,000港元，管理項目達30餘個，管理面積超300萬平方米。

3. 项目发展

• 南京「喜瑪拉雅中心」：由馬岩松設計，總建築面積約619,462平方米，分三期開發，一期、二期銷售完畢，三期預售中。
• 南京「濱江大拇指廣場」：分四期開發，一期已銷售完畢，三期已動工，四期仍在建設中。
• 海門「濱江新城·証大花園」：由兩塊地塊組成，總佔地1,389,021平方米，部分項目處於停工狀態。
• 南通壹城大拇指廣場：總面積281,912平方米，分三期興建，二期、三期銷售情況良好。

4. 未来计划

• 坚持「圍繞核心城市，強化運營能力」的發展戰略，聚焦核心城市與城市群。
• 推動輕資產發展，提升品牌價值與市場競爭力。
• 進一步優化資產佈局與土儲結構，加強商業管理與物業管理服務。

5. 管理層讨论与分析

• 管理層采取多項措施改善流動比率，包括與貸款人磋商、尋求新融資、加快項目銷售等。
• 管理層認為公司有足夠資金支持其業務運營及財務責任履行，符合持續經營基準。
• 若未能實現上述計劃，公司將調整資產賬面值及作出相關撥備。

6. 董事会与委员会

• 執行董事：黄裕輝（主席）、王樂天、何海洋、李珍。
• 非執行董事：王峥、馬贊、吳君傲。
• 獨立非執行董事：關浣非博士、陳爽、曹海良、林芯竹博士、王禹洲。
• 委員會：審核委員會、薪酬委員會、提名委員會，均有獨立董事參與。

7. 董事及高管简介

• 黄裕輝：50歲，擔任主席及多個委員會職務，具有豐富的建築與金融背景。
• 王樂天：49歲，執行董事，曾擔任中國東方資產管理公司高層職務。
• 何海洋：50歲，執行董事，曾擔任金地集團高層職務。
• 李珍：37歲，執行董事，具有法律及金融背景。
• 張澤林：48歲，行政總裁，曾擔任龍湖地產高層職務。
• 刘砚枫：41歲，公司秘書，香港執業律師。

8. 股东权益

• 董事及高管無持有公司股份或債券的權益。
• 股權結構中，南通三建控股有限公司及其附屬公司持有約29.99%股份，Smart Success Capital Ltd.等機構持有18.17%至36.17%不等的股份。

9. 企业治理

• 公司遵循企業管治守則，並已收到獨立非執行董事的獨立性確認函。
• 董事會認為公司符合企業管治守則條文，並持續改善企業治理常規。
• 核數師由大信梁學濂(香港)會計師事務所有限公司擔任，羅兵咸永道會計師事務所不再擔任。

10. 重大事项

• 公司涉及若干訴訟及仲裁，部分項目因政策及市場因素處於停工或銷售困難狀態。
• 部分項目因土地規劃調整而需重新審核，公司持續與相關部門溝通。
• 公司在2021年無進行重大收購或出售附屬公司。

关键财务数据

重要事项与风险

• 政策影响：2021年中國內地房地產政策持續收紧，影響市場表現。
• 疫情與經濟環境：疫情導致商業租賃市場低迷，影響收入。
• 債務與流動性風險：公司面臨債務壓力，流動比率下降，需持續改善。
• 訴訟與仲裁：公司涉及多起訴訟與仲裁，需積極處理。
• 項目銷售與開發：部分項目處於尾盤階段，銷售面積減少，影響營收。

总结

2021年，上海証大房地產有限公司在政策與市場環境的影響下，營業額大幅下降，虧損增加。公司積極調整戰略，加強商業運營與物業管理，並尋求新融資以改善流動性。在董事會與管理層的共同努力下，公司仍保持對核心城市的深耕與業務的均衡發展。面對未來的挑戰，公司將繼續探索輕資產模式，提升品牌價值與市場競爭力，並持續優化企業治理與財務結構。