20150820-Maybank_KERPL-Best_of_Both_Worlds_11页_550kb

报告摘要

Lippo Cikarang (LPCK IJ) 总结

核心内容

Lippo Cikarang (LPCK IJ) 是一家主要从事房地产开发的印尼公司，其当前股价为 IDR7,175，市值为 USD361M。根据 Maybank 的分析，公司维持 "BUY" 评级，目标价调整为 IDR11,000，较之前 IDR14,000 下调，但仍较 RNAV 折扣 51%。

主要观点

销售表现：公司上半年（1H15）预售额达到 IDR1,897 亿，占 FY15 预售目标 IDR2,500 亿的 76%，同比增长 32%。
产品结构变化：随着 Orange County（OC）项目的成功，公司预售产品结构将向非工业地产倾斜，预计高楼层公寓和办公楼将主导未来预售。
土地储备：截至 6M15，公司拥有 615 公顷的土地储备，其中 OC 占 280 公顷，计划在未来 20 年内开发。此外，公司还与另一方成立了一个 51:49 的合资公司，开发 Delta Silicon 8 工业区，拥有 100 公顷净土地储备。
财务表现：公司预计 FY15-17 的预售额将增长 7-51%，但因高楼层产品的利润率较低，整体利润率将有所下降。
估值：当前股价较 RNAV 折扣 51%，略高于其过去两年的平均折扣率 47%。公司预计未来会有更多催化剂推动股价上涨。

关键信息

预售目标达成情况

1H15 预售额达到 IDR1,897 亿，其中 OC 公寓预售额为 IDR1,211 亿，占总预售额的 64%。
公司已售出四个 OC 公寓塔楼，其中一座售予日本企业。

产品预售构成

住宅：1H15 预售额为 IDR372 亿，占总预售额的 20%。
商业：1H15 预售额为 IDR52 亿，占总预售额的 2.8%。
工业：1H15 预售额为 IDR262 亿，占总预售额的 14%。
OC：1H15 预售额为 IDR1,211 亿，占总预售额的 64%。

财务预测（IDR 亿）

FY	Revenue	EBITDA	Core Net Profit	Core EPS (IDR)	Core EPS Growth (%)
FY13A	1,327.0	641.0	591.0	849	45.2
FY14A	1,792.0	925.0	836.0	1,201	41.5
FY15E	1,946.4	996.1	968.4	1,391	15.8
FY16E	2,245.8	1,066.3	994.6	1,429	2.7
FY17E	2,507.8	1,088.2	1,014.7	1,458	2.0

财务比率

指标	FY13A	FY14A	FY15E	FY16E	FY17E
Core P/E (x)	8.4	6.0	5.2	5.0	4.9
P/BV (x)	2.7	1.9	1.4	1.1	0.9
Net Dividend Yield (%)	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0
ROAE (%)	38.8	37.3	30.8	24.1	19.8
ROAA (%)	17.7	20.5	19.8	16.2	13.7
FCF Yield (%)	0.4	0.2	18.2	14.0	13.1

风险

经济放缓：可能影响房地产市场需求。
汇率波动：IDR/USD 汇率波动可能影响公司财务表现。
政治不稳定：可能对业务运营造成影响。
利率上升：可能增加融资成本。
单一区域依赖：公司主要依赖 Cikarang 地区的房地产需求，存在区域风险。

总结

Lippo Cikarang 在 FY15 上半年实现了 76% 的预售目标，主要得益于 OC 项目的成功。公司正在调整产品结构，增加高楼层公寓和办公楼的销售比例，同时保持对工业地产的开发。尽管如此，高楼层产品的利润率较低，可能影响整体盈利。公司目前维持 "BUY" 评级，目标价为 IDR11,000，较 RNAV 折扣 51%。未来增长的催化剂包括更多成功的项目发布。主要风险包括经济放缓、汇率波动、政治不稳定、利率上升和区域依赖性。

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