【招银国际】2025展望：脱虚向实，迈向健康发展_25页_2mb

房地产行业2025展望总结

核心内容

2025年房地产行业预计将继续面临销售规模收缩、房价下跌及政策效果持续性不足的挑战。新房销售和价格持续下行，而二手房市场则表现相对稳健，预计将成为市场主导。整体行业基本面尚未见底，政策效果与市场信心仍需时间验证。

主要观点

• 销售方面：

  • 2024年新房销售面积同比下降约15%，销售额下降约20%，而二手房销售面积同比增长11%，销售额同比增长1%。
  • 2025年新房销售面积预计下降7%，销售额下降11%；二手房销售面积预计增长6%，销售额增长5%。
  • 二手房市场因政策支持、价格优势及配套设施更完善，成为购房需求的主要承接者。

• 房价方面：

  • 新房价格自年初以来跌幅扩大，二手房价格持续下跌，但部分城市出现环比止跌迹象。
  • 新房价格跌幅预计在2025年继续，而二手房价格跌幅将逐步收窄。

• 供给方面：

  • 土地供应量和成交面积显著减少，住宅类土地占比下降，楼面价首次转跌。
  • 开发商拿地强度大幅下降，优质可售资源减少，进一步压缩新房供应。

• 政策方面：

  • 政策宽松力度持续加码，但效果仍需时间观察，短期内出台更多重磅政策可能性较低。
  • 多项政策如降低首付比例、取消利率下限等对市场有一定刺激作用，但政策落地的不确定性仍影响市场信心。

• 融资方面：

  • 房企融资压力仍存，尤其是民营企业，海外债到期压力集中在2025年。
  • 国央企融资相对通畅，但民营房企在2026年将面临更大境内债压力。

关键信息

销售预测

房价走势

投资建议

1. 关注商业运营能力强的房企：

   • 如华润置地、新城发展、龙湖集团等，其零售业务具备抗风险能力，有望在经济企稳时率先受益。

2. 关注存量市场受益者：

   • 交易角度：贝壳（BEKE.US）作为二手房市场的龙头，将长期受益于换手率提升。
   • 服务角度：物业管理是存量市场的长期受益者，建议关注华润万象生活(1209HK)、绿城服务(2869HK)、保利物业(6049HK)、滨江服务(3316HK)、万物云(2602HK)等。

3. 关注优质可售资源的开发商：

   • 建议关注那些持续获得优质可售资源的房企，如拿地强度和拿地质量双优的企业。

4. 短期关注信用修复的房企：

   • 在融资环境未明显改善的情况下，关注信用修复取得较大进展的房企。

风险提示

• 宏观经济下行超预期：若经济恢复不及预期，将对房地产行业产生更大压力。
• 政策效果可持续性不足：部分政策的落地和效果仍存在不确定性，可能影响市场信心。

估值分析