【戴德梁行】智能办公建筑，认识中国的智能办公场所

智能办公建筑总结

核心内容

智能办公建筑是指通过物联网（IoT）技术整合建筑内各项系统，实现数据驱动的自动化管理，提升运营效率、用户满意度及环境可持续性。这些系统能够学习用户行为，优化资源使用，并在未来的竞争中成为写字楼保持优势的关键。

主要观点

• 智能办公建筑的定义：智能办公建筑不仅仅是提供舒适、安全和明亮的办公环境，更是将建筑的各个部分整合为一个统一的、动态的、具有实用性的智能平台。
• 发展历程：智能建筑技术自20世纪80年代开始发展，经历了自动化、智能化和认知化三个阶段，其中认知建筑标志着建筑具备了学习能力。
• 智能办公建筑的功能：智能办公建筑通过集成硬件和软件系统，实现能源节约、空间优化、实时维护、环境可持续性及用户健康与幸福感的提升。
• 六个关键增值点：
  • 降低成本；
  • 提高用户的工作效率；
  • 增强环境的可持续性；
  • 吸引并留住人才；
  • 提升健康和幸福感；
  • 改善品牌形象。

关键信息

• 当前状况：中国大陆的智能办公建筑尚处于发展阶段，但已有不少新项目采用先进的智能技术。多数优质写字楼项目位于二线城市，且普遍较为新。
• 智能化程度：根据调查，60%的业主认为其优质写字楼项目相对较新，且智能化程度较高，但仍有提升空间。
• 未来趋势：未来五年内，多数业主仍愿意投资翻新项目以提升写字楼智能化水平，即便短期内无法获得显著回报。未来十年内，预期优质写字楼的智能化程度将显著提升。
• 技术应用：随着物联网、移动设备、区块链及自动驾驶等前沿技术的发展，智能办公建筑将逐步引入这些技术，以满足用户日益增长的需求。
• 用户需求：用户对办公空间的智能化程度要求越来越高，尤其关注舒适度、效率及体验感的提升。
• 调查结果：
  • 61%的业主选择二线城市的优质写字楼；
  • 91%的业主认为优质写字楼位于城市核心区域；
  • 60%的业主认为其优质写字楼项目楼龄小于5年；
  • 63%的业主愿意在未来十年内引入区块链和自动驾驶等技术；
  • 83%的业主认为在20年内，智能办公建筑将成为主流。

未来展望

随着市场竞争加剧，智能办公建筑将成为提升楼宇价值的重要手段。未来，写字楼将更加注重智能化，以吸引并留住人才，同时提高运营效率和环境可持续性。优质写字楼的智能化程度将不断提升，形成良性循环，推动房地产行业的新技术与创新。

附录：阿姆斯特丹前沿大厦案例

• 设计：由PLP公司设计，旨在打造一个智能楼宇解决方案。
• 智能技术：配备28,000个传感器，可监测温度、湿度、人群移动及照明水平。
• 节能设计：利用太阳能和地热能，实现能源自产自消，降低运营成本。
• 用户体验：员工可通过智能手机调节照明、温度和空调，并找到停车位和预定办公桌。
• 成果：前沿大厦在节能、成本控制及用户满意度方面表现优异，成为世界上最智能和环保的办公空间之一。

参考资料：戴德梁行研究部、IBM Research & Watson IoT、施耐德电气、AcuityBrands、The Agility Effect、德勤等。