20131219-广发证券-房地产行业_蓄势_待发_56页_4mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在政策与基本面的共同作用下，呈现小周期特征。2013年，尽管基本面持续走好，但主流地产股股价创历史新低，主要由于房价过快上涨引发资本市场对可持续性的担忧。2014年，行业基本面处于小周期回落，但主流地产股机会大于2013年，把握波段机会将成为投资重点。

主要观点

• 行业周期性：房地产行业小周期特征明显，2011年底触底，2012年成交量回升，2013年量价齐升。
• 估值走低原因：行业增速放缓、盈利下降导致房企加杠杆，板块风险上升；土地稀缺性与供给垄断制约房企可持续发展。
• 2014年基本面：预计全国商品房销售面积增速为5%，房价上涨动力区域化，整体增速小于2013年。
• 政策导向：政策从单一调控房价转向满足基本住房需求，增加供给与差异化需求调控并重。
• 土地制度改革：城市工业用地转性、宅基地流转、农村经营性建设用地流转将释放更多土地资源。
• 投资策略：关注基本面反弹带来的相对收益与业绩增长带来的绝对收益，选择高成长型房企如阳光城、泰禾集团和持续改善型房企如金地集团。

关键信息

行业增速与结构

• 房地产行业增速放缓，未来潜在需求增长但增速下降。
• 行业集中度提升，但龙头房企尚未出现估值溢价。
• 行业整体增长速度将逐渐下降，未来增长主要依赖人口净流入。

2014年基本面预测

• 全国商品房销售面积增速预计为5%。
• I类城市（如北京、上海、福州）销售面积增速预计为10%。
• II类城市（如广州、杭州）销售面积增速预计为7%。
• III类城市（如南宁、西安）销售面积增速预计为4.5%。
• 房地产开发投资增速预计为18%，新开工面积增速预计为7%。

政策走向

• 政策从调控房价转向满足基本住房需求，强调增加供给与差异化需求调控。
• 房产税试点城市增多，有望释放存量供给。

土地制度改革

• 城市工业用地转性，增加住宅用地供给。
• 宅基地流转，增加城市建设用地指标。
• 农村经营性建设用地鼓励流转，提高土地利用效率。

投资策略

• 抓住基本面回调带来的超跌机会。
• 关注房企的管理能力、销售周转速度、资金利用效率及对周期的把握能力。
• 选择高成长型房企（阳光城、泰禾集团）和持续改善型房企（金地集团）。

风险提示

• 货币政策超预期紧缩。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2013-12-19

图表索引

• 图1：全国四类潜在住宅需求测算（亿平米）
• 图2：全国商品房销售面积及其增速
• 图3：香港住宅销售金额占整体楼宇合约比例
• 图4：全国商品房销售金额与TOP10房企市占率
• 图5：美国龙头房企市盈率与房地产行业集中度
• 图6：中国海外发展销售规模与市净率
• 图7：全国房价与地价增速差
• 图8：地产板块毛利率与ROE
• 图9：地产板块有息负债率与资产负债率
• 图10：社会融资总额及其增速
• 图11：全国300城市土地成交金额及溢价率
• 图12：部分主流房企新开工面积及其增速
• 图13：地产板块经营性现金流流入增速
• 图14：商品房年度销售面积及其增速
• 图15：商品房季度累计销售面积及其增速
• 图16：10大重点城市新推盘量
• 图17：10大重点城市房屋销售面积结构
• 图18：万科月度住宅销售需求结构
• 图19：10大重点城市别墅销售套数及其占比
• 图20：10大重点城市住宅价格环比
• 图21：一手住宅销售均价
• 图22：二手房销售均价增速
• 图23：百城住宅价格指数同比
• 图24：全国300城市土地成交建筑面积
• 图25：全国300城市土地成交溢价率
• 图26：各线城市土地成交面积增速
• 图27：各线城市土地成交均价
• 图28：房屋新开工面积（万平米）
• 图29：房地产开发投资（亿元）
• 图30：限购城市成交面积及其增速
• 图31：非限购城市成交面积及其增速
• 图32：各线城市商品房成交面积增速
• 图33：34大重点城市房价压力测算
• 图34：I类城住宅用地月均成交规模及其增速
• 图35：II类城市住宅需求测算
• 图36：II类城住宅用地月均成交规模及其增速
• 图37：III类城市住宅需求测算
• 图38：全国商品房销售面积及其增速
• 图39：三类城市商品房销售面积增速
• 图40：商品房和商品房住宅待售面积
• 图41：10大重点城市楼市库存及去化周期
• 图42：土地成交面积增速与施工面积增速
• 图43：土地成交总价增速与土地购置费增速
• 图44：全国房屋新开工面积及其增速
• 图45：全国房地产开发投资及其增速
• 图46：房地产开发投资波动性
• 图47：全国土地出让面积和出让金
• 图48：全国住宅新开工与销售面积（亿平米）
• 图49：50大重点城市新建住宅供给销售比
• 图50：40大中城市住宅用地供应与成交
• 图51：地方政府收入结构（2012年）
• 图52：征地和拆迁补偿支出（亿元）
• 图53：商品住宅与保障房土地计划供应
• 图54：2013年保障性住房分类供地占比
• 图55：全国商品住宅竣工与销售情况（万套）
• 图56：全国保障房建设情况（万套）
• 图57：上海一手住宅成交情况
• 图58：重庆一手房成交情况
• 图59：上海二手房挂牌情况
• 图60：重庆二手房挂牌情况
• 图61：部分城市房价涨幅与人均可支配收入增速
• 图62：全国300城市住宅用地平均成交溢价率
• 图63：40大中城市土地成交溢价率
• 图64：深圳市工业用地供给占比（土地面积）
• 图65：深圳市今年成交土地分类（建筑面积）
• 图66：中信信托土地流转信托计划
• 图67：北京信托土地流转信托计划
• 图68：行业增速与板块绝对估值
• 图69：行业增速与板块相对估值
• 图70：板块历史绝对估值
• 图71：板块历史相对估值
• 图72：新开工面积增速与板块相对大盘收益
• 图73：商品房销售面积增速与板块相对大盘收益
• 图74：申万板块2013年前三季度营业收入增速
• 图75：申万板块2013年前三季度净利润增速
• 图76：部分覆盖房地产上市公司业绩增速
• 图77：2013年计划回款/2013年三季度末净资产
• 图78：金地集团合同销售面积（万平米）与金额（亿元）
• 图79：金地集团月度销售金额及均价
• 图80：金地集团月度计划推盘情况
• 图81：金地集团拿地金额/合同销售金额
• 图82：金地集团月度拿地金额与均价
• 图83：金地集团新开工面积
• 图84：阳光城销售规模（亿元）及其增速
• 图85：阳光城拿地力度
• 图86：阳光城2013年以来拿地区域分布（按地价）
• 图87：泰禾集团销售规模（亿元）及其增速

表格索引

• 表1：全国四类潜在住宅需求测算 (亿平米)
• 表2：2013年全国住宅用地单价地王
• 表3：全国重点城市人口净流入量与商品房销售面积排名
• 表4：全国重点城市商品房销售面积、土地出让面积与人口增速
• 表5：II类城市四种潜在住宅需求测算(万平米)
• 表6：III类城市四种潜在住宅需求测算(亿平米)
• 表7：新开工投资测算
• 表8：新一届政府对于房地产行业政策调控的表述
• 表9：部分城市关于增加土地供应的表述
• 表10：北京自住型商品房相关政策明细
• 表11：北京自住型商品房土地供应情况
• 表12：部分城市廉租房/公租房分配政策
• 表13：部分城市经济适用房退出机制
• 表14：中央和地方对于房产税的表态
• 表15：部分省市住房信息联网情况
• 表16：重庆和上海房产税细则比较
• 表17：部分城市房地产需求调控情况
• 表18：各地农村宅基地流转方案
• 表19：各地农村产权交易所交易标的情况
• 表20：深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)
• 表21：我国两个土地流转信托计划
• 表22：涉房上市公司股东增持情况
• 表23：当前限购城市一览表
• 表24：涉房上市公司再融资情况
• 表25：部分上市房企新开工销售与投资规模
• 表26：金地集团2013年以来拿地情况
• 表27：金地集团股东增持公司股份情况
• 表28：阳光城2013年以来拿地情况
• 表29：阳光城定向增发预案
• 表30：阳光城2013年以来新增信托、基金融资情况
• 表31：泰禾集团2013年以来拿地情况
• 表32：泰禾集团2013年以来部分信托融资情况
• 表33：泰禾集团委托管理“锦绣水乡”房地产项目情况