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金丰投资与绿地集团借壳上市分析总结

核心内容

本报告分析了金丰投资与绿地集团借壳上市的可能性及绿地集团的核心竞争力，重点探讨了上海国资委推动资产证券化、绿地集团的扩张需求、借壳上市的策略及投资建议。

主要观点

1. 绿地集团借壳金丰投资上市概率较大

• 政策驱动：上海国资委设定资产证券化率目标，目前仅绿地集团未拥有A股上市平台，借壳上市符合政策导向。
• 同业竞争问题：上海地产集团为绿地、金丰投资、中华企业三大房企的控股方，存在同业竞争，借壳有助于解决该问题。
• 绿地扩张需求：绿地集团计划在2015年进入世界200强，但当前高负债制约其进一步扩张，亟需通过直接融资降低负债。

2. 绿地集团竞争优势：更高、更快、更强

• 高：绿地集团实施“超高层战略”，通过地标式建筑提升拿地能力与政商关系，拿地成本低于同业。
• 快：绿地坚持快周转策略，项目从拿地到预售周期短，销售增长迅速，ROE水平高于行业平均。
• 强：集团各业务板块协同能力强，通过多元化布局增强整体竞争力，提升资金流动性与周转率。

3. A+H分拆上市策略

• H股注入酒店及商业板块：盛高置地为H股壳公司，适合注入盈利能力较强的酒店及商业资产。
• A股分批注入房地产板块：金丰投资为A股平台，适合分阶段注入房地产资产，逐步实现整体上市。
• 最终目标：通过A+H分拆上市，实现绿地集团整体上市，强化其市场影响力与资本运作能力。

关键信息

市场数据（2013年09月23日）

• 收盘价：5.23元
• 一年内最高/最低：7.45/4.51元
• 上证指数/深证成指：2221/8719
• 市净率：1.3
• 息率（分红/股价）：1.19
• 流通A股市值（百万元）：2711

基础数据（2013年06月30日）

• 每股净资产（元）：4.16
• 资产负债率：64.83%
• 总股本/流通A股（百万）：518/518
• 流通B股/H股（百万）：-/-

投资要点

• 借壳上市动因：上海国资委推动资产证券化，绿地集团需解决同业竞争问题，同时降低负债以支持扩张。
• 竞争优势：绿地集团凭借“超高层战略”、“快周转策略”及“强协同能力”在行业中脱颖而出。
• 分拆上市路径：A股注入房地产板块，H股注入酒店及商业板块，最终实现集团整体上市。
• 投资建议：关注金丰投资及中华企业、天宸股份等国资委平台整合受益股。
• 风险提示：再融资政策未放开、股东利益协调困难。

盈利预测（2010-2012年）

资产与业务板块结构

• 房地产板块：占比约54%，资产规模约1300亿元，销售收入突破1000亿元。
• 能源板块：占比约33%，年收入接近800亿元。
• 酒店及商业板块：占比约7%，资产规模约180亿元。
• 其他板块：金融、建设建筑、汽车等板块占比相对较小。

风险提示

• 再融资政策未放开
• 绿地集团股东利益协调困难

投资建议

• 关注金丰投资及中华企业、天宸股份等相关受益股
• 一旦绿地集团A股上市成功，将对市场格局产生重大影响
• 资产注入将带来一次性收益增厚，并有后续多次增厚可能

图表目录

• 图1：上海国资委下房地产平台仅绿地无上市公司
• 图2：绿地2012年房地产销售收入位列全国第二
• 图3：绿地房地产销售收入2009-2012复合增长率位列全国第二
• 图4：绿地积极布局北京住宅市场
• 图5：绿地在深圳近年无投资布局
• 图6：绿地上海住宅市场市占率第一
• 图7：绿地净负债率在龙头公司中最高
• 图8：绿地资产规模位列全国房企第三
• 图9：绿地集团特殊股权结构是上市一大障碍
• 图10：绿地部分超高层建筑展示
• 图11：绿地销售收入快速增长
• 图12：绿地集团ROE水平高于同业
• 图13：绿地房地产项目地域占比
• 图14：绿地各大业务板块规模占比
• 图15：绿地集团板块协同能力强
• 图16：相关概念股票规模指标
• 图17：绿地集团借壳上市操作示意