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广东取消商品房预售制度的政策分析与市场影响

核心内容

广东省房地产协会近期下发通知，建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。这一政策调整旨在解决预售制度带来的多重风险，包括工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理混乱、市场不平衡发展和低效率竞争等。同时，政策拟通过提高预售条件、分阶段实施等方式，引导市场有序适应改革。

主要观点

• 预售制度的风险：预售制度存在高杠杆效应，导致房地产企业资金压力大，影响工程质量和市场稳定。
• 改革建议：广东省住建厅拟订的材料建议逐步取消预售制度，全面实施现售，并拟定了分阶段推进的时间表。
• 分阶段实施：
  • 第一阶段：保留预售许可，但提高工程形象进度至主体结构封顶。
  • 第二阶段：全面实施现售，时间表向社会公布，确保市场和社会公众有充分准备。
• 政策背景：住建部已向多个省份发函，要求对商品房预售许可事项进行清理和论证，评估其合理性与必要性。
• 对房地产企业的影响：取消预售制度将显著影响房地产企业的融资方式和资金安排，尤其是高杠杆房企，如碧桂园、万科、恒大等，可能面临较大压力。

关键信息

• 政策目的：降低高杠杆效应，防范行业和金融风险，提升房地产开发品质，促进市场健康发展。
• 实施方式：逐步试点取消预售制度，对新出让土地实行现售，避免市场供应“休克”。
• 市场反应：
  • 港股表现：恒生指数下跌1.75%，内房股普遍受压，碧桂园、万科、恒大等跌幅均超过2%。
  • 美股表现：标普500指数下跌0.35%，纳斯达克指数微涨，道琼斯指数下跌0.68%。
• 行业分析：
  • 美银美林：认为禁止预售制度若落实，对内房股影响较大，但预计全国全面禁止可能性低，可能仅对部分城市实施冷卻措施。
  • 高盛：下调博彩股2018至2020年EBITDA预测8%，并下调目标价21%。

市场评述

• 恒生指数：收于27,499点，下跌1.6%。
• 港股成交额：降至693.28亿港元。
• 内房股表现：普遍下跌，部分个股跌幅超过4%。
• 汽车股表现：吉利、中国重汽等下跌，美银美林认为中国重汽未来60天可能跑输大市。
• 博彩股表现：银河娱乐、美高梅中国、澳博等均下跌，高盛下调相关股目标价和盈利预测。

大行点评

• 申洲國際：花旗认为国务院政策有助于激发消费潜力，对优质商品和服务的供应有积极影响，且个人所得税减免将在消费旺季生效，预期零售表现将改善，尤其对必需品消费有利。
• 高鑫零售：花旗指出其与阿里巴巴的合作将推动数字化转型，预计下半年同店销售转正，2020年盈利将回升，目标价上调。
• 比亚迪股份：花旗认为比亚迪新能源汽车及新产品表现强劲，下半年盈利更具韧性，给予“买入”评级。

总结

广东取消商品房预售制度的建议是房地产行业改革的重要一步，旨在降低高杠杆风险，提升行业品质和市场稳定性。该政策若逐步实施，将对房地产企业的融资和运营模式带来深远影响，尤其是高杠杆房企。同时，政策的推进也需配套的监管措施，以确保市场平稳过渡。目前，该政策仍处于征求意见阶段，具体实施时间表尚未公布。市场对此反应敏感，内房股和博彩股等均出现下跌，反映出投资者对政策不确定性的担忧。