20151119-爱建证券-房地产行业2016年度投资策略_21页_1mb

爱建证券房地产行业2016年度投资策略总结

核心内容

本报告由爱建证券有限责任公司研究所发布，发布日期为2015年11月19日。报告主要分析了2016年中国房地产行业的发展趋势，评估了行业面临的挑战与机遇，并提出了相应的投资建议。

行业现状

房地产行业正处于一个长周期的调整期，面临以下主要问题：

• 投资下滑：房屋新开工面积同比增速自2014年2月起持续负增长，预计2016年仍将维持负增长状态。
• 销售放缓：商品房销售面积和销售额增速趋缓，尤其是三四线城市表现低迷。
• 库存压力大：自2012年以来，商品房待售面积持续增加，整体库存压力依然较大。
• 景气度下滑：国房景气指数连续44个月低于100，处于不景气区间，尚未明显改善。

人口结构变化的影响

• 未来5-10年，购房主力人口（25-45岁）数量将明显下降，购房需求也将减少。
• 25-29岁人口数量和比例明显增加，改善性购房需求将上升。

迷雾中的曙光

尽管行业面临诸多挑战，但仍有积极因素：

• 政策宽松：预计2016年房地产市场仍处于政策宽松环境，可能出台新的刺激政策，如降低首付比例、利率优惠、税费减免等。
• 企业资金充足：房地产上市公司在2015年3季度货币资金合计达5251亿元，同比增长40.31%，显示企业应对行业调整的准备充分。
• 房企转型：多数房企已开始调整业务结构，包括内部转型、向相关行业延伸、向其他行业延伸、彻底转型等。

主要观点

1. 行业周期性调整：房地产行业正处于长周期调整期，面临去库存、销售放缓、投资下滑等多重压力。
2. 政策持续宽松：政府将出台更多刺激政策，以促进住房消费和化解库存压力。
3. 企业自救与转型：房企通过调整业务结构和转型，增强抗风险能力。
4. 市场分化明显：一二线城市市场较为火热，三四线城市库存压力大，政策宽松程度将更高。
5. 给予“强于大市”评级：基于政策宽松、企业资金充足、转型积极等因素，行业仍被看好。

关键信息

• 行业评级：强于大市
• PE（最新）：23.82
• PB（最新）：2.73
• 投资建议：
  1. 转型类个股：推荐苏宁环球（000718），其已布局大文体、大健康、大金融领域。
  2. 有特殊资源禀赋的个股：推荐华发股份（600325）、世联行（002285）。
  3. 园区类个股：推荐华夏幸福（600340）、张江高科（600895）、南京高科（600064）。

投资策略

• 转型类：地产业绩稳定，转型方向明确，未来发展空间大。
• 资源禀赋类：具备独特资源优势，具备长期发展潜力。
• 园区类：可收取园区内租金，还可通过股权投资分享创新成果。

风险提示

• 宏观经济风险：经济整体低迷可能影响房地产市场需求。
• 房地产销售不及预期：销售数据可能低于分析师预期。

分析师承诺

• 所有观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果。
• 报告内容不构成具体投资建议，投资决策与分析师及公司无关。

投资评级说明

重要免责声明

• 报告信息来源于公开资料，不保证其准确性和完整性。
• 报告观点仅供参考，不构成投资建议。
• 报告版权归属爱建证券有限责任公司，未经许可不得擅自使用或修改。

重点公司推荐

苏宁环球（000718）

• 转型目标：大文体、大健康、大金融。
• 地产业绩：2015年3季度营业收入52.34亿元，同比增长318.93%；净利润7.61亿元，同比增长2010.96%。
• 投资建议：2015年11月18日收盘价10.31元，对应2014年和2015年P/E分别为35.6倍和25.8倍，给予“推荐”评级。

华发股份（600325）

• 受益因素：横琴自贸区挂牌、国企改革、布局新兴产业。
• 地产业绩：2015年3季度每股收益0.84元，对应P/E为18.6倍。
• 投资建议：给予“推荐”评级。

华夏幸福（600340）

• 战略定位：深耕大北京，开拓长江经济带，布局产业新城。
• 业务创新：与京东、清华大学等开展合作，布局创新孵化器。
• 地产业绩：2015年上半年营业收入168.72亿元，同比增长48.23%；净利润30.31亿元，同比增长31.71%。
• 投资建议：给予“推荐”评级。

结论

房地产行业在2016年仍将面临调整期的挑战，但政策宽松、企业资金充足和转型积极为行业带来希望。整体上，我们给予行业“强于大市”评级，并推荐具备转型潜力和资源禀赋的个股。