现房试点逐步推行，优质房企“剩者为王”_21页_1mb

房地产行业深度研究报告：现房试点逐步推行，优质房企“剩者为王”

核心内容概览

本报告围绕中国房地产行业现房销售试点的推进，分析其对行业及房企的影响，提出投资建议并提示相关风险。

主要观点

• 现房销售试点逐步推广：2024年以来，已有6省32市发布现房销售政策，现房销售占比持续提升，预计未来将有更多城市跟进。
• 现房销售对行业的作用：现房销售有助于防范交付风险、降低新房供给、稳定房价，推动房地产行业向“高安全”转型。
• 现房销售对房企的要求：现房销售对房企的产品品质、运营效率、融资能力提出更高要求，高周转模式难以持续，优质房企更具优势。
• 政策支持：现房销售试点有融资、税收、审批流程等方面的配套支持，如提高开发贷额度、税费减免、简化审批流程等。
• 投资建议：推荐产品品质好、运营效率高、融资能力强的优质房企，如建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、滨江集团、建发股份等。

关键信息

1. 房地产销售制度演变

• 分配制（1949-1978）：政府统一建设并分配住房，市场化程度低。
• 预售制（1978-2020）：引入商品房预售制度，有效推动行业发展，但带来交付风险。
• 现售制（2020年至今）：现房销售试点逐步推广，政策导向从“高周转”转向“高安全”。

2. 现房销售政策现状

• 全国现房销售占比：2025Q1现房销售面积占比为32.7%，较2020年提升22.5个百分点。
• 部分省市现房销售占比：
  • 海南：65.5%
  • 西藏、天津、黑龙江：均超50%
• 现房销售价格：普遍低于期房，主要因现房多为尾盘或滞销房源。

3. 现房销售对行业的影响

• 防风险与降供给：现售拉长新房供给周期，有助于稳定房价。
• 土拍热度下降：现房销售可能抑制土地市场过热，降低土地价格。
• 降低交付风险：购房者可先验房再付款，保障权益。

4. 现房销售对房企的影响

• 拉长现金流回正周期：现售下，项目经营性现金流回正周期延长至36-42个月。
• 增加资金成本：财务费用增加约2-3年，净利率下降约2个百分点。
• 提升行业门槛：现房销售对房企产品、运营和融资能力要求更高，加速行业出清。

5. 政策支持措施

• 供给侧支持：
  • 融资支持：开发贷额度提升、利率降低、土地出让金缓缴。
  • 税费减免：购房契税补贴、城建配套费缓缴、税收优惠。
  • 审批流程简化：加快审批验收、允许规划调整。
  • 资源倾斜：土地供应、公共配套等支持现房试点项目。
• 需求侧支持：
  • 公积金贷款额度上浮。
  • “带押过户”试点，降低交易门槛。
  • 鼓励团购，价格适度下浮。

6. 投资建议

• 推荐房企类型：产品品质好、运营效率高、融资能力强的优质房企。
• 推荐企业：建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、滨江集团、建发股份等。
• 重点区域：在重点城市核心区持续拿地的头部央国企和改善型房企。

风险提示

• 宽松政策效果不达预期：政策执行可能受阻，影响市场复苏。
• 房企流动性风险加剧：现房销售可能加剧部分房企的资金压力。
• 市场信心不足：购房者与投资者仍可能持观望态度。
• 测算假设偏差：财务测算基于假设，可能与实际情况有差异。

总结

现房销售制度的逐步推行是中国房地产行业从“高周转”向“高安全”转型的重要标志。其在降低交付风险、稳定房价方面具有积极作用，但对房企的经营能力提出了更高要求。随着政策不断完善和配套措施逐步落地，优质房企将更具竞争优势，实现“剩者为王”。投资者应关注具备强大产品力、运营效率和融资能力的房企，同时注意政策执行效果及市场信心变化带来的潜在风险。