> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 《完善商品住房销售制度的通知》总结 ## 核心内容 2026年8月28日，住建部、自然资源部、金管局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，旨在推进商品住房销售制度的改革，构建房地产发展的新模式。该通知强调“稳中求进”的原则，采取预售与现房销售相结合的方式，稳步推进改革，同时加强政策间的协同，以应对当前房地产市场的新变化。 ## 主要观点 ### 1. 预售与现房销售相结合的稳步推进策略 - **预售管理优化**： - **预售条件**：单体建筑需完成主体结构封顶。 - **预售资金监管**：购房资金（包括首付和贷款）必须存入资金监管账户，以保障资金安全。 - **存量项目管理**：已取得建筑工程规划许可证的项目仍按原有政策执行预售管理。 - **现房销售的推行**： - **推行范围**：新出让土地和已出让土地但未取得建筑工程规划许可证的项目优先采用现房销售；已取证项目则鼓励现房销售。 - **现房销售管理**：实行备案制度，要求项目竣工验收，确保房屋及建设用地使用权无抵押、查封等限制。 - **定金制度**：现房销售项目在取得建筑工程施工许可证后，可依法收取少量定金，有助于减少交付风险。 ### 2. 政策协同配套措施 - **土地供应政策**： - **供应规模**：合理确定房地产用地供应规模，统筹规划、布局住宅用地。 - **土地价款支付**：房企用自有资金购地，可分期缴纳土地出让价款，具体比例和时限由市县政府确定。 - **融资支持政策**： - **开发贷款融资**：房地产项目主办银行可单独或牵头组建银团提供开发贷款。 - **多元化融资**：支持房企通过股权、债券等方式融资，证监会亦发布相关配套政策支持上市房企再融资及发行公司债券和ABS。 - **开发建设管理优化**：包括完善开发建设管理、优化审批流程等，以提升行业效率和规范性。 ## 关键信息 - **政策背景**：2026年7月政治局会议指出，我国房地产市场供求关系发生重大变化，当前市场进入存量提质、结构优化的高质量发展阶段。 - **现房销售意义**：现房销售有助于实现“所见即所得”，防范交付风险，改善购房者体验。 - **土地出让灵活化**：未来土地出让可能根据城市实际情况灵活制定条件，如南沙区现房销售地块实行分期支付土地价款的政策。 - **行业影响**：预售快周转模式与当前市场发展不匹配，现房销售将推动行业向高质量发展转型。 ## 投资建议 - **推荐标的**：华润置地、滨江集团、招商蛇口、保利发展、华润万象生活、新城控股、招商积余、龙湖集团。 - **建议关注**： - 中介龙头：贝壳-W、我爱我家 - 优质开发：建发国际集团、中国海外发展、绿城中国 - 优质商业：恒隆地产 - 优质物管：绿城服务 - 代建龙头：绿城管理控股 ## 风险提示 - 宏观经济不及预期 - 房企现金流压力过大 - 房价大幅波动 - 政策推进与实施不及预期 - 房屋销售不及预期 - 房地产投资不及预期 ## 评级标准 | 评级类型 | 评级 | 说明 | |----------|------|------| | 行业评级 | 推荐 | 相对基准指数涨幅10%以上 | | 行业评级 | 中性 | 相对基准指数涨幅在-5%~10%之间 | | 行业评级 | 回避 | 相对基准指数跌幅5%以上 | | 公司评级 | 推荐 | 相对基准指数涨幅20%以上 | | 公司评级 | 谨慎推荐 | 相对基准指数涨幅在5%~20%之间 | | 公司评级 | 中性 | 相对基准指数涨幅在-5%~5%之间 | | 公司评级 | 回避 | 相对基准指数跌幅5%以上 | ## 分析师信息 - **分析师**：胡孝宇 - **研究经验**：6年房地产研究经验 - **教育背景**：美国东北大学硕士，同济大学金融学学士 - **工作经历**：曾就职于天风证券，2023年7月加入中国银河证券研究院 ## 免责声明 本报告仅供参考，不构成投资建议。银河证券不对因使用本报告而造成的任何损失承担责任。报告内容可能涉及外部链接，银河证券不对其内容负责。