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稳步推行现房销售，推动行业长期稳定

核心内容概述

本文围绕房地产行业现房销售试点的推行展开，分析了现房销售模式对市场、房企及地方政府的影响，并提出投资建议与风险提示。文章指出，现房销售比例近年来呈现波动趋势，目前部分省份现房销售占比已回升，且政策逐步向现房销售过渡。同时，文章强调现房销售改革需稳步推进，而非短时间内全面铺开，以确保行业稳定发展。

主要观点与关键信息

现房销售趋势

• 现房销售比例变化：

  • 2013年至2017年底，现房销售面积占比维持在 $20%$ 以上。
  • 2017年底地产融资收紧，现房销售占比下降，延续至2021年6月。
  • 2021年下半年，房企大规模违约，购房者信心受挫，现房销售比例回升。

• 现房销售区域差异：

  • 截至2022年底，全国有8个省份现房销售占比超过 $20%$。
  • 海南作为全国首个推行现房销售的省份，现房销售占比达 $39%$。
  • 黑龙江、天津、吉林等省份现房销售占比也较高，分别为 $39%$、$34%$、$26%$。
  • 北京、上海等省份因预售许可标准高，现房销售占比相对较低。

现房销售的优势与挑战

• 优势：

  • 购房者：减少交付风险，提高住房供应的稳定性。
  • 房企：降低资金压力，提升项目交付质量。
  • 地方政府：有助于稳定房地产市场，减少土地市场波动。

• 挑战：

  • 房企流动性压力：现房销售模式下资金回笼周期延长，需融资支持。
  • 销售市场短期冲击：现房销售可能影响新房供应节奏，不利于销售市场平稳恢复。
  • 财政收入影响：现房销售可能减少土地出让金收入，影响地方政府财政。

现房销售改革建议

• 现房销售应稳步推进，逐步提高现房比例，而非短时间内全面铺开。
• 推行现房销售需满足以下条件：
  1. 房企融资政策支持：需缓解房企资金压力，确保其开发资金来源。
  2. 住房供需平衡：市场供需趋于稳定，利于现房销售推广。
  3. 地方政府政策调整：需减少对土地出让金的依赖，推动财政结构优化。

投资建议

• 开发企业：
  • 关注：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A。
• 物管企业：
  • 关注：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业。

风险提示

• 销售恢复不及预期。
• 政策效果不及预期。
• 行业流动性风险。

行业与市场动态

政策动态

• 多地试点现房销售：北京、杭州、济南、西安、合肥等城市已开展现房销售试点，山东、安徽、河南等省份计划2023年推进。
• 政策支持居民购房：如福州、贵阳等地推出降低首付比例、房贷利率调整等政策。
• 行业政策导向：坚持“房住不炒”，推动房地产市场平稳健康发展长效机制。

公司动态

• 龙湖集团：1月销售金额108.3亿元，同比略有增长。
• 旭辉控股：1月合同销售金额同比减少约40.52%。
• 华润置地：1月签约金额295.45亿元，同比增加4.39%。
• 保利发展：1月签约面积同比减少0.98%，签约金额增长。
• 华侨城：1月销售金额大幅下降，但文旅业务表现良好。
• 中南建设：2022年房地产业务亏损预计在15-35亿元之间。

行业数据概览

图表目录

• 图1：商品房销售现房面积占比 $17.3%$
• 图2：代表城市去化周期
• 图3：商品房销售面积与竣工面积（万平方米）
• 图4：开发贷、定金及预收款占比
• 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势
• 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp）
• 图7：上周我爱我家、世荣兆业、鲁商发展个股涨幅显著
• 图8：上周天津松江、深振业A、新城控股等个股跌幅显著
• 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元）
• 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为 $53.49%$
• 图11：上周表现强势的港股通内房股
• 图12：年初以来表现强势的港股通内房股
• 图13：上周表现强势的物业股
• 图14：年初以来表现强势的物业股

总结

现房销售作为房地产行业的重要转型方向，正逐步成为政策支持的重点。其推广有助于缓解房企交付风险、稳定购房者信心，但需考虑资金链压力、市场供需平衡及地方政府财政结构等因素。因此，现房销售应稳步推进，由热点城市和项目先行试点，逐步优化政策。在投资方面，应关注具备稳健经营能力和政策受益的开发企业和物管企业，同时警惕销售恢复不及预期、政策效果不达预期及行业流动性风险。