20230903-粤开证券-_粤开宏观_房地产政策优化后_还存在的地产灰犀牛及应对_11页_707kb

房地产政策优化后的市场分析与应对策略

房地产政策优化后，市场面临结构性分化和多方面挑战。尽管政策调整从供给端救助转向需求端刺激，但政策效果存在明显地域和产品结构差异。

政策主要影响

1. 一线城市表现突出：广州、深圳、上海、北京跟进认房不认贷政策，对一线核心城市销售提升预期较强。
2. 新房与改善型需求受提振：改善性需求带动新房和大户型二手房销售增长，传统小户型二手房则可能持平。
3. 存量贷款利率下调的社会效应：在减轻还贷压力、释放消费动能、稳定金融体系安全性三方面产生综合影响。
4. 部分城市政策效果未达预期：多地仍存在政策传达不畅、执行僵化等现实问题。

现阶段主要挑战

1. 普宅认定标准不合理：北京、上海等城市标准滞后，不利于改善性购房。
2. 三四线城市市场低迷：居民持续观望与政策边际效应递减形成恶性循环。
3. 新房价格管控制约市场信号：限价政策扭曲资源配置，影响地区库存去化与市场预期。
   4.“保交楼”进展受限：多项目因债务纠纷或资产不清难以市场化处置。
   5.房企融资渠道受阻：金融风险上升加剧企业流动性紧张，信用债到期压力显著。

解决思路

1. 综合施策与全国协调：统筹地方施策有效性，统一关键政策执行口径。
2. 优化购房环境：调整普宅标准，取消“总价约束”；推广“保价”机制以增强购房者信心。
3. 简政放权，还原市场功能：取消新房限价，由市场机制调节价格。
4. 化解债务纠纷，引入市场化资金
5. 改善土地供应结构：缩小商业与住宅用地投放比例失衡，增加优质住宅用地。

报告强调，在坚持“房住不炒”及市场化原则基础上，应通过取消制度性障碍、完善信息公开机制、强化需求侧政策等手段，协调各方力量促成房地产市场良性循环。