20200913-兴业证券-房地产行业_深圳园区研究专题报告_深圳科技园区快速发展_园区物管可拓展空间大_12页_1mb

深圳园区研究专题报告总结

核心内容

深圳作为中国科技创新的重要城市，其产业园区规模庞大且发展迅速，园区物业管理行业具有广阔的拓展空间。2020年，深圳拥有超过7200家产业园区，并计划新增122个重大园区项目。产业园区的高集聚度与政策支持，为园区物业管理企业提供了良好的发展环境和盈利机会。

主要观点

• 园区规模大，发展潜力强
  深圳的产业园区数量和经济贡献显著，园区经济贡献了深圳75%的规模以上企业及80%的规模以上工业产值。政府高度重视园区建设，出台多项政策支持，包括土地优先安排、创业基金、信贷支持等，推动园区持续发展。

• 园区物业费高，盈利空间大
  深圳园区物业费普遍高于全国平均水平，其中科技园区物业费显著高于工业园区。全国平均物业费为3.31元/平/月，而深圳典型园区物业费达到8.38元/平/月，核心城区如南山区甚至达到19元/平/月，远高于全国水平。

• 园区物业服务范围扩大，增值服务丰富
  在产城融合趋势下，园区物业企业不仅提供基础的“四保”服务，还通过资产管理、智慧园区建设、行政后勤服务等多元化增值服务，提升盈利空间。例如，金科服务、绿城服务等企业在园区前期招商、智能化设计等方面表现出色。

• 双区建设推动园区转型升级
  粤港澳大湾区与中国特色社会主义先行示范区的双重政策支持，推动深圳产业园区从传统工业区向科技园区、综合功能区转型。这将带来更高的物业费和更广泛的物业服务需求，进一步提升园区物业企业的盈利能力。

关键信息

重点公司及评级

园区布局与类型

• 园区主要布局在中西部
  宝安、龙岗、龙华、南山四个区是深圳产业园区的主要分布区域，其中南山区科技园区聚集程度最高，平均园区面积2.66万平方米。

• 园区类型划分
  按建筑类型和功能，园区可分为生产型（工业园）和创新型（科技园）两类。科技园以商务办公、会展等为主，物管费显著高于工业园。

物管费对比

• 全国平均物业费为3.31元/平/月
  深圳园区物业费普遍高于全国，其中科技园区物管费基本在10元/平/月以上，而工业园区物管费仅1-3元/平/月。

• 核心城区物管费高
  南山区科技园物业费普遍超过10元/平/月，如深圳湾科技生态园达19元/平/月，金地威新软件科技园达15元/平/月。

盈利水平

• 深圳园区物业企业盈利能力强
  深圳园区物业企业毛利率和净利率普遍高于行业平均水平。例如，深圳市投控物业管理有限公司毛利率为19.3%，净利率为16.8%。

• 行业对比优势明显
  全国园区物业企业综合利润率平均为15.6%，深圳企业多数高于此水平，显示出其在园区物业管理领域的专业化溢价。

风险提示

• 产业园区转型升级缓慢
  若深圳产业园区未能有效推进转型升级，可能影响园区物业费的提升和企业的盈利能力。

• 物管公司拓展不及预期
  若物管公司未能抓住园区发展的机遇，可能错失市场增长空间。

总结

深圳园区物业管理行业发展迅速，具有巨大的市场潜力和盈利空间。政策支持、园区规模扩张以及园区类型向科技园区转型，使得深圳园区物业费持续上涨，企业盈利水平显著提升。同时，园区物业企业通过多元化增值服务，进一步拓展盈利模式。然而，需警惕产业园区转型升级缓慢及企业拓展不及预期等风险。