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房地产行业周报总结

核心内容

2018年10月28日发布的房地产行业周报指出，尽管存在政策调控的不确定性，但当前房地产板块表现强劲，主要得益于基本面改善与政策预期转好。报告强调了利率变化对房地产市场的影响，以及监管部门态度在决定板块走势中的关键作用。

市场表现

• 上周中信房地产指数涨幅为 7.92%，大幅跑赢沪深300指数 6.68%，在29个中信行业板块中涨幅居首。
• 在145家房地产股中，131家上涨，8家下跌，6家停牌。
• 涨幅前五的个股包括：
  • 嘉凯城：31.86%
  • 天润数娱：27.23%
  • 中弘股份：24.36%
  • ST前锋：24.36%
  • 深深房A：24.18%
• 跌幅前五的个股包括：
  • 京蓝科技：-39.32%
  • 皇庭国际：-13.43%
  • 新华联：-5.21%
  • 世荣兆业：-2.05%
  • 天润数娱：-1.76%

成交数据

• 上周样本城市商品房销售面积为 343.5万平方米，环比增长 3.7%，去化周期为 60周，环比上升 0.4%。
• 一线城市销售面积 56.9万平方米，环比增长 1.7%，去化周期 60周，环比上升 1.1%。
• 二线城市销售面积 156.0万平方米，环比增长 1.4%，去化周期 67周，环比上升 2.6%。
• 三线城市销售面积 130.5万平方米，环比增长 7.4%，去化周期 50周，环比下降 3.1%。

主要观点

1. 上涨原因：

   • 市场对房地产调控政策的预期转好，尤其是“放开限购”传闻（虽已被辟谣）和部分城市房贷利率小幅下调。
   • 房地产板块估值低廉、业绩确定性高，成为资金流入的主要方向。

2. 如何看待利率下调：

   • 利率的上调与下调均源于信贷供需错位，上半年因金融去杠杆导致信贷紧张，下半年则因政策转向稳杠杆，信贷额度充足。
   • 若政策部门对利率下调持否定态度，地产股上涨动力将受限；若默许，则更多城市可能跟进，调控预期趋于平稳，板块仍有上涨潜力。

3. 后续判断：

   • 政府对利率下调的态度将是影响地产股走势的关键变量。
   • 从一二线城市销售数据和调控空间来看，政府更可能采取默认态度，因此板块后续表现值得期待。
   • 推荐关注一二线城市的龙头房企及具备增长潜力的区域黑马。

下周投资组合

• 投资组合保持不变，仍为：
  • 万科A：25%
  • 保利地产：25%
  • 滨江集团：25%
  • 蓝光发展：25%
• 上周投资组合整体涨幅为 11.88%，跑赢中信房地产指数 3.96个百分点。
• 本周投资组合表现如下（周累计涨幅）：
  • 万科A：-10.29%
  • 保利地产：-6.57%
  • 滨江集团：-12.78%
  • 蓝光发展：-15.52%
  • 组合整体涨幅：-11.29%

行业政策

• 2018年10月25日，人大常委会发布《农村土地承包法修正案草案二次审议稿》，明确农村土地所有权、承包经营权和经营权的关系，细化土地经营权融资担保相关内容，强调法律实施后的配套制度建设。

风险提示

• 政府对房贷利率下调态度超预期，可能对地产股走势产生较大影响。

分析师与研究助理简介

• 郑闵钢：东兴证券房地产行业首席研究员，拥有丰富的行业研究经验，曾在中国东方资产管理公司从事债转股工作八年。
• 任鹤：东兴证券研究助理，清华大学土木工程专业本硕，法学双学士，具备一级注册建造师和中级房地产经济师资格。

行业评级体系

• 公司投资评级（以沪深300指数为基准）：
  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率 15% 以上；
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率 5%~15% 之间；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于 -5%~+5% 之间；
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率 5% 以上。
• 行业投资评级（以沪深300指数为基准）：
  • 看好：相对强于市场基准指数收益率 5% 以上；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于 -5%~+5% 之间；
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率 5% 以上。

附录：各城市商品房销售情况

报告提供了多个城市商品房周成交面积的数据图表，如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、青岛、东莞、惠州、南宁、温州、淮南、牡丹江等，用于展示不同城市销售情况及趋势。

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