2017-物业管理行业研究-不负春光_42页_2mb

物业管理行业研究报告总结

核心内容概述

本报告聚焦于中国物业管理行业的发展现状、趋势及投资机会，分析了行业从增量建设向存量经营模式转型的背景与动因，并探讨了行业收入结构、成本控制、社区O2O发展以及估值方法等内容。

主要观点

• 行业转型：大地产行业从“增量时代”进入“存量时代”，物业管理行业作为其重要组成部分，迎来了新的发展机遇。
• 市场潜力：全国物业管理面积已达174.5亿平米，物业管理费用总规模约为6500亿元，预计未来3年新增面积36亿平米，市场规模有望突破7800亿元，2020年前后可达到万亿。
• 行业集中度提升：百强房企市场占有率增长高于行业平均水平，Top10企业市场占有率年复合增速达38.5%，远超百强企业。
• 收入模式与利润贡献：物业管理收入占总收入的83.27%，多种经营收入占16.73%。单位管理面积的利润贡献率是衡量企业经营效率的关键指标。
• 社区O2O：社区O2O是传统物业业务的延伸，借助平台粘性与品牌信任度，拓展高附加值业务。狭义社区O2O市场规模15年达63.1亿元，预计未来增长迅速。
• 估值表现：港股物业管理行业平均PE为35倍，平均PA为47倍，行业首次覆盖给予“买入”评级，地产行业维持“持有”评级不变。

关键信息

行业概况

• 截至2015年末，全国物业管理面积为174.5亿平米，物业管理费用总规模约6500亿元。
• 住宅物业占比高达77.70%，是行业的主要收入来源。
• 2020年预期物业管理市场规模可达7750亿元。

收入与成本结构

• 收入结构：物业服务收入占比83.27%，多种经营收入占比16.73%。其中，社区服务收入占多种经营收入的37.29%。
• 成本结构：人力成本占总成本的56.79%，是主要成本构成。随着智能化和高效管理系统的应用，成本控制能力显著提升。
• 毛利率差异：包干制毛利率约13.6%，而酬金制毛利率为100%。

社区O2O

• 定义与模式：社区O2O是以社区生活场景为中心，构建用户与商家及服务者之间的连接平台。
• 市场规模：狭义社区O2O市场规模15年达63.1亿元，预计未来将快速增长。
• 平台优势：物业管理公司具备高客户黏性，平台搭建后可嫁接多种服务与产品，拓展阻力较小。
• 竞争格局：行业竞争激烈，但随着服务标准化和平台化，行业集中度有望进一步提升。

投资与行业前景

• 投资建议：物业管理行业首次覆盖给予“买入”评级，地产行业维持“持有”评级。
• 发展逻辑：行业在“互联网+”、移动互联网、大数据等技术的推动下，向智能化、平台化方向发展，未来增长空间广阔。
• 催化因素：城镇化进程加快、消费升级、政策支持、资本运作等推动行业快速发展。

风险提示

• 基础业务利润率低：传统物业管理业务利润率较低，需通过增值服务提升盈利能力。
• 社区O2O不确定性：社区O2O行业发展尚处于探索阶段，存在一定的不确定性。

图表与数据索引

• 图1：大房地产行业发展脉络图
• 图2：我国物业管理行业发展历史回顾
• 图3：全国物业管理面积及百强企业市场占有率
• 图4：全国商品房年度销售面积及增速
• 图5：14-15年百强企业物业服务费标准
• 图6：我国物业管理行业发展中的问题
• 图7：百强企业平均管理面积及平均项目数
• 图8：百强物业管理企业项目城市分布
• 图9：百强物业管理项目结构分布
• 图10：百强物业公司管理面积分级情况
• 图11：TOP10物业管理企业市场占有率
• 图12：TOP10与百强企业复合增速
• 图13：物业管理公司项目来源比例
• 图14：主流物业管理公司项目来源情况
• 图15：百强企业物业管理收入及增速
• 图16：物业服务收入和多种经营收入增速
• 图17：百强物业企业收入结构分拆
• 图18：百强企业各类型业态收入占比
• 图19：百强企业收入分级情况
• 图20：企业物业管理毛利率及合约形势占比
• 图21：中海物业包干及酬金制业务毛利率
• 图22：2015年百强企业不同城市平均物业服务费标准
• 图23：16年6月重点城市物业管理均价及同比
• 图24：各级别物业平均费用及相对于15年末增幅
• 图25：2014-2015年百强企业物业服务费收缴情况
• 图26：百强企业11-15年平均续约率
• 图27：百强企业净利润均值变化
• 图28：百强企业单位在管面积净利润贡献
• 图29：15年百强企业营业收入结构和净利润结构对比
• 图30：TOP10企业营业收入构成情况对比
• 图31：物业管理过程的阶段
• 图32：合同储备项目均值及增速
• 图33：合同储备项目面积及增速
• 图34：2015年百强企业内部分层级营业成本率情况
• 图35：Top10企业与百强企业营业成本率对比
• 图36：2014-2015年百强企业成本构成情况对比
• 图37：主要城市平均最低工资
• 图38：14-15年百强人均管理面积和人均产值
• 图39：2015年百强企业从业人员年人均工资情况
• 图40：2015年百强企业员工工资支出分布情况
• 图41：百强企业基础业务外包人员情况
• 图42：15年百强企业各类务外包项目数量占比情况
• 图43：14-15年百强企业员工总数和外包岗位总数
• 图44：中国总人口、城市人口以及城镇化率
• 图45：城镇人均住房面积
• 图46：购房适龄人口及需求结构变化
• 图47：传统物业管理行业各主体之间的关系
• 图48：中国物业管理行业发展逻辑概述
• 图49：智能社区：传统物业服务+增量需求服务
• 图50：智能居住社区平台多元化服务示意图
• 图51：狭义社区O2O市场规模及增速
• 图52：本地生活O2O市场规模及增速
• 图53：社区物业O2O市场AMC曲线
• 图54：社区O2O行业结构及服务平台类型图
• 图55：社区O2O对接企业结构分析
• 图56：社区O2O产业链全景图

表格数据索引

• 表1：地产行业存量业务细分市场机会
• 表2：全国物业管理行业规模测算
• 表3：TOP10物业管理企业规模对比
• 表4：TOP10物业管理企业经营情况
• 表5：包干制、酬金制收入类型以及对应利润率情况
• 表6：物业管理行业收购事件一览
• 表7：智能居住社区物业服务平台价值
• 表8：本地生活O2O场景分类及消费特点
• 表9：各类型企业布局社区O2O业务的方式及优劣
• 表10：社区O2O主要服务和产品输出特征
• 表11：社区O2O服务配送及实物输出拓展共性特征
• 表12：物业社区O2O平台服务模式
• 表13：主流物业管理企业社区O2O应有App情况
• 表14：社区O2O行业未来发展趋势
• 表15：中国未来消费市场规模提升的主要驱动因素分析
• 表16：物业管理上市公司列表以及基本经营信息

总结

物业管理行业正处于从传统模式向智能化、平台化转型的关键阶段，行业集中度提升、社区O2O发展、技术赋能是其主要发展方向。随着城镇化进程加快和消费升级，行业将迎来更大的市场空间和增长潜力。对于投资者而言，关注物业管理企业的盈利能力和平台拓展能力，将是把握未来机遇的关键。