20161024-广发证券-房地产行业：物业管理行业研究-不负春光_42页_2mb

物业管理行业研究报告总结

核心内容

中国房地产行业正从“增量时代”向“存量时代”转型，物业管理行业作为房地产行业的延伸，具备广阔的发展前景。报告指出，物业管理行业在传统业务基础上，通过创新和拓展，正在向智能化、社区O2O等方向发展。

主要观点

• 行业转型：大地产行业从增量建设进入存量经营模式，物业管理、存量交易服务、房地产金融服务及改造更新服务成为主要发展方向。
• 市场潜力：2015年全国物业管理面积达174.5亿平米，费用规模约6500亿元，预计未来三年将增长至7800亿元，2020年前后有望达到万亿规模。
• 集中度提升：百强企业市场占有率逐年提升，15年达到28.42%，Top10企业年复合增速达38.5%，高于百强企业。
• 收入与成本结构：物业管理收入占比达83.27%，多种经营收入增速为3.94%。成本控制是关键，2015年百强企业营业成本率79.96%，Top10企业为75.13%。
• 智能社区与社区O2O：通过“互联网+”技术推动物业管理向智能社区转型，社区O2O市场规模预计在2018年达到1.6万亿元。
• 估值表现：港股物业管理行业平均PE为35倍，PA为47倍，首次覆盖给予“买入”评级。

关键信息

行业现状及发展趋势

• 物业管理行业起步于1980年代，2003年《物业管理条例》发布后逐渐规范。
• 2014年《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》推动行业市场化。
• 行业集中度偏低，但百强企业持续扩张，管理面积年复合增长率达33.9%。
• 住宅物业管理面积占比达71.49%，成为行业主要收入来源。

收入与成本结构

• 2015年百强企业营业收入总额为1135.6亿元，物业服务收入占比83.27%。
• 包干制和酬金制是主要收入模式，其中酬金制毛利率为100%。
• 人力成本占比高，达56.79%，但通过外包和智能化管理可有效降低运营成本。

社区O2O与智能社区

• 社区O2O通过社区平台整合服务资源，实现线上线下一体化。
• 智能社区提升服务效率、优化资源配置，推动行业集中度提升。
• 社区O2O市场规模预计到2018年达1.6万亿元，年复合增长率超20%。

风险提示

• 行业基础业务利润率较低。
• 社区O2O行业发展存在不确定性。

行业评级与投资建议

• 行业评级：买入（物业管理行业）；持有（地产行业）。
• 投资建议：关注物业管理行业及其中的龙头公司，尤其是具备智能社区和社区O2O能力的企业。

未来展望

• 随着城镇化推进和居民消费能力提升，物业管理行业将向更高质量、更智能化方向发展。
• 智能社区和社区O2O将成为重要增长点，推动行业转型升级。
• 行业集中度提升将促进企业盈利能力和市场竞争力的增强。

数据概览

• 物业管理面积：2015年174.5亿平米，预计2020年达288亿平米。
• 物业管理费用：2015年约6500亿元，预计未来三年增长至7800亿元。
• 百强企业市场占有率：2015年28.42%，较2014年提升8.92个百分点。
• Top10企业市场占有率：2015年7.64%，年复合增速38.5%。
• 行业估值：平均PE为35倍，PA为47倍。

结论

物业管理行业正处于转型与升级的关键阶段，随着“互联网+”技术的渗透和社区O2O模式的兴起，行业将迎来新的增长点。未来，行业集中度将加速提升，物业管理公司需通过技术创新、服务优化和业务拓展来增强市场竞争力，实现可持续发展。