20230515-首创证券-房地产行业周报_监管规范经纪服务_去化率高位回落_22页_1001kb

房地产行业周报总结（2023W19）

核心内容

政策端动态

中央政策：

• 住建部与市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，提出合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励分档定价，引导交易双方共同承担费用。

地方政策：

• 贵州省提高公积金贷款额度。
• 郑州市试行购房人提取公积金支付首付款。
• 杭州富阳分中心允许购房人使用公积金支付新房、二手房首付款。
• 深圳市发布2023年度住房发展实施计划，计划批准预售和现售住房6万套、建面约600万平米。
• 京津冀协同发展会议强调推进央企及行政单位迁入副中心。

主要观点

市场表现

• A股房地产板块：
  2023W19申万房地产指数下跌1.75%，沪深300指数下跌1.97%，板块相对收益0.22%。
  年初至今申万房地产指数下跌7.56%，相对沪深300指数收益-9.26%。

• 港股房地产板块：
  内房股指数下跌5.99%，恒生指数下跌2.11%，相对收益-3.89%。
  年初至今内房股指数下跌17.07%，相对恒生指数收益-16.29%。

• 物业板块：
  物业指数下跌6.47%，相对恒生指数收益-4.36%。
  年初至今物业指数下跌15.78%，相对恒生指数收益-15.00%。

市场数据

• 商品房成交面积：
  2023W19重点监测的39城商品房成交面积为377万平米，周环比增长93.4%，同比减少1.6%。
  全年累计成交面积为7305.5万平米，同比增长7.2%。

• 二手房成交套数：
  2023W19重点监测的15城二手房成交套数为22968套，周环比增长203.7%，同比增加56.1%。
  全年累计成交套数为359287套，同比增长70.7%。

• 库存及去化周期：
  2023W19重点监测的10城商品房可售面积为6113万平米，环比下降0.5%；库存去化周期为12.9个月，环比不变。
  上海和杭州去化周期较为健康，分别为4.9和2.9个月；福州、莆田、宝鸡等城市去化周期较高，均超过24个月。

• 推盘及去化率：
  重点城市周度新开盘去化率为49.2%，环比下降7.7%，较高位有所回落。
  年度累计推盘套数同比减少9.3%，小阳春后房企推盘减少，预计商品房销售将出现季节性回落。

关键信息

投资建议

• 优质房企估值回升：
  资产质量优化将带动优质房企的PB（市净率）回升，尤其关注国央企的销售复苏。

• 推荐标的：

  • 头部房企：招商蛇口、华润置地
  • 行业底部扩张房企：滨江集团、华发股份
  • 困境反转类房企：金地集团
  • 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地

风险提示

• 销售恢复难以持续
• 市场对宽松政策反应钝化
• 房价超预期下跌

重点城市成交分析

商品房成交（分线城市）

• 一线城市：
  周环比增长106.2%，同比增加56.4%；全年累计同比增加27.1%。

• 二线城市：
  周环比增长87.9%，同比减少7.9%；全年累计同比增加9.4%。

• 三四线城市：
  周环比增长103.1%，同比减少31.9%；全年累计同比减少28.6%。

二手房成交（分线城市）

• 一线城市：
  周环比增长202.4%，同比增加23.3%；全年累计同比增加27.4%。

• 二线城市：
  周环比增长218.6%，同比增加72.6%；全年累计同比增加92.8%。

• 三四线城市：
  周环比增长149%，同比增加43.4%；全年累计同比增加67%。

重点城市成交详情

二手房成交（单城）

土地市场情况

• 百城土地成交总价：
  周同比-7.9%，环比5.5%；年初至今累计成交价款84784亿元，累计同比6.4%。

• 分线城市：

  • 一线城市累计同比-8.7%
  • 二线城市累计同比8.7%
  • 三线城市累计同比9.6%

• 溢价率：

  • 一线城市7.3%
  • 二线城市7.12%
  • 三线城市6.26%

• 流拍率：
  百城土地成交流拍率18.8%，较上月变动4.9个百分点。

行业展望

整体来看，房地产行业面临政策规范与市场调整的双重影响。中央政策旨在降低经纪服务费用，改善市场环境；地方政策则通过公积金政策支持购房需求。尽管市场出现短暂回暖迹象，但销售恢复的持续性仍存疑，房价下行风险依然存在。重点房企表现分化，部分企业通过资产优化和融资改善有望迎来估值回升。