西班牙财产投资_取得财产的不同方式_30页_9mb

西班牙财产投资总结

核心内容

本报告详细分析了在西班牙法律下取得财产的不同方式，重点探讨了买卖协议作为商业房地产投资的主要手段。西班牙《民法》第609条明确规定了财产取得的多种方式，包括先占、时效或取得实效（usucapión）、依法取得财产、赠与和继承等。其中，买卖协议因其广泛适用性和法律保障，成为获取不动产、动产及权利的主要方式。

主要观点

1. 取得财产的不同方式

• 先占：适用于无主财产，但无法用于房地产，因其需国家拥有。
• 时效或取得时效（usucapión）：需满足占有、善意、所有权适当及占有不中断等条件。
• 依法取得财产：基于特定法律事实或行为，无需当事人意愿即可取得财产。
• 赠与：需受赠人表示接受，动产赠与形式自由，不动产需采用公契形式。
• 继承：分为遗嘱继承和无遗嘱继承，但本报告主要关注商业领域，不深入讨论继承问题。

2. 买卖协议的主要特点

• 买卖协议是一种有偿合同，需满足交付特定物和支付特定价款的条件。
• 买卖协议属于诺成合同，即合同一旦成立即生效，无需实际交付。
• 买卖协议是双务合同，卖方有交付义务，买方有支付义务。
• 买卖协议可为自愿或强制性，如被公共部门征用时，卖方有权获得补偿。

3. 买卖协议中的个人因素

• 自然人：需具备法律能力，未成年人和残障人士需通过法定代理人进行交易。
• 法人：包括公司、投资工具等，如有限责任公司（S.L.）、股份有限公司（S.A.）和SOCIMI（房地产投资信托）。
• 法人可设立投资工具进行房地产投资，通常通过S.L.或S.A.形式，也可通过集体投资工具如FII或SII。

4. 买卖协议的形式

• 西班牙法律实行形式自由原则，但不动产交易需通过公证契据并进行登记。
• 买卖协议可通过现实交付或观念交付完成，如交付钥匙或公契。
• 产权转移需同时满足“产权”和“形式”两个基本要件。

5. 买卖协议中的义务与责任

• 卖方义务：交付物业、保管物业、提供驱逐或瑕疵保证。
• 买方义务：支付价款、接收物业、支付相关费用。
• 若买方延迟付款，卖方可采取多种保证措施，如争议解决条款、银行担保、定金或托管账户等。

6. 交易税费

• 增值税：适用于首次转让，标准税率为21%，住宅类适用10%优惠税率。若交易满足特定条件，可免征增值税。
• 转让税：适用于免征增值税的交易，税率在6%至11%之间。
• 印花税：适用于公证契据，税率在0.5%至3%之间，视物业所在地而定。
• 城市土地增值税（Plusvalía municipal）：适用于土地升值情况，但该税种部分因违宪正在法律审查中。

关键信息

财产取得方式

• 先占：仅适用于无主财产。
• 时效或取得时效：需满足占有、善意、所有权适当及不中断等条件。
• 依法取得：如土地自然产出物或因法律行为自动获得。
• 赠与：不动产需公契形式，动产形式自由。
• 继承：分为遗嘱和无遗嘱继承，但本报告不深入讨论。

买卖协议要素

• 标的物：可为不动产、动产或权利，需符合法律对合同标的的要求。
• 对价：需真实、确定，可为货币或替代货币的标志物。
• 合意：需为明示或暗示，且需基于自愿，不能因错误、暴力、恐吓或欺诈而无效。

投资工具

• 有限责任公司（S.L.）：最低资本3,000欧元，全部缴清。
• 股份有限公司（S.A.）：最低资本60,000欧元，至少缴纳25%。
• SOCIMI：最低资本5,000,000欧元，用于收购和开发出租性质的城市房地产。
• FII：由SGIIC管理，最低资本9,000,000欧元，需全部缴清。
• SII：受监管的股份有限公司，最低资本9,000,000欧元，需全部缴清。

税费

• 增值税：首次转让适用21%，住宅类适用10%。若交易满足特定条件，可免征增值税。
• 转让税：适用于免征增值税的交易，税率在6%至11%之间。
• 印花税：适用于公证契据，税率在0.5%至3%之间。
• 城市土地增值税：适用于土地升值情况，但部分条款已被宣布违宪。

主要联系人

• Jose Antonio Calleja
  合伙人 | 房地产 | 西班牙
  电话：+34914260081
  邮箱：joseantonio.calleja@eu.kwm.com

• Candela Escribano
  资深律师 | 房地产 | 西班牙
  电话：+34 91 426 00 50
  邮箱：candela.escribano@eu.kwm.com

• Pablo Salamanca
  律师 | 房地产 | 西班牙
  电话：+34 91 426 00 50
  邮箱：pablo.salamanca@eu.kwm.com

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