20220116-申港证券-房地产行业研究周报_行业资金观察_融资环境小幅改善_13页_1mb

房地产行业融资环境及市场动态总结

核心内容概述

本报告分析了2021年房地产行业的融资环境及市场表现，指出行业融资渠道出现小幅改善，尤其在银行贷款和境内债融资方面有所回暖，而海外债及信托融资仍处于低位。同时，报告提及2022年政策环境有望进一步缓和，促进融资环境改善，并强调销售市场表现对行业资金回款和融资意愿的重要性。此外，报告提供了投资建议及风险提示。

主要观点

1. 融资环境小幅改善

• 银行贷款：房地产贷款余额自2021年进入低速增长期，但增速下滑趋势基本结束，行业融资环境有小幅好转。

  • 2021年9月房地产贷款余额为51.4万亿元，同比增长5%。
  • 个人住房贷款余额增长较快，预计2021年四季度可达38.5万亿元，同比增长11.6%。
  • 开发贷余额增速放缓较个人住房贷款更为明显，2021年三季度开发贷余额为12.2万亿元，与2020年三季度持平。

• 境内债融资：新发额跌幅连续两个月收窄，显示融资环境有所改善。

  • 2021年12月境内债新发额为433亿元，同比减少8%，跌幅较11月收窄22个百分点。
  • 累计同比增速提升47个百分点，境内债市场融资环境明显好转。

• 海外债及信托融资：仍处于低迷状态。

  • 2021年12月海外债市场新发美元债5亿美元，同比减少78%。
  • 信托新增房地产行业资金为297亿元，同比减少66%，改善幅度有限。

2. 融资环境有望进一步改善

• 2022年“稳增长”政策背景下，房地产行业整体政策环境将更趋缓和。
• 贷款额度重置、并购贷发力、部分城市房贷利率下行等多重因素将推动行业融资环境改善。
• 但需关注一季度商品房市场销售表现，销售回款仍是行业资金的主要来源。

3. 市场表现

• 上周申万房地产板块下跌3.5%，跑输沪深300指数1.52个百分点。
• 房地产板块PE（TTM）为8.41倍，较前一周减少0.3；PB（LF）为0.97倍，较前一周减少0.04。

关键信息

4.1 新房市场表现

• 30城新房成交面积单周同比-40%，累计同比-22%。
• 一线城市新房成交面积累计同比-11%，二线城市-6%，三线城市-52%。

4.2 二手房市场表现

• 14城二手房成交面积单周同比-14%，累计同比-19%。

4.3 土地市场表现

• 100城土地供应及成交建筑面积累计同比分别下降69%和76%。
• 土地成交金额累计同比-84%，土地成交溢价率为0%。

4.4 重点城市周度销售数据

• 北京：周度环比+48%
• 上海：周度环比-1%
• 广州：周度环比-22%
• 深圳：周度环比-23%
• 杭州：周度环比+146%
• 武汉：周度环比+43%
• 南京：周度环比-10%

4.5 1-11月房地产销售、投资及开发资金数据

• 商品房销售、收入、开竣工面积及投资额累计同比均出现不同程度下降。

投资策略

• 建议关注：经营稳健、资信背景较好的龙头房企，如保利发展、万科A、龙湖集团。
• 关注高品质房企：如滨江集团、绿城中国等，其产品导向逻辑更具吸引力。

风险提示

• 销售市场加速下行可能对行业资金回款造成冲击。
• 个别房企出现债务违约暴雷风险。
• 政策超预期调控可能对行业产生不利影响。

数据追踪与图表说明

• 图表1-3：展示房地产贷款余额及同比增速、个人按揭贷款占比等关键数据。
• 图表4-7：分析境内债、美元债及信托融资情况。
• 图表8-12：提供申万一级行业涨跌幅、房地产板块估值数据。
• 图表13-25：涵盖新房、二手房、土地市场及1-11月销售、投资、开发资金数据。

行业评级体系

市场基准指数：沪深300指数

投资者注意事项

• 本报告仅供参考，不构成投资建议。
• 投资者应审慎决策，自行承担投资风险。
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