20201203-天风证券-金融街物业-01502.HK-稳健成长_资源禀赋_22页_3mb

金融街物业（01502）总结

核心内容

金融街物业（1502.HK）是一家专注于中高端商务物业的物业管理服务商，成立于1994年5月，总部位于北京。公司自2010年起开始拓展至北京以外的市场，目前业务覆盖华东、华南、华北、华中、西南五大区域，延伸至京津冀、长三角、珠三角、中西部、东北部等经济区域。公司管理的物业类型包括商务物业和非商务物业，其中商务物业主要为写字楼、商业大厦、商务综合体等，非商务物业则涵盖住宅、公共设施、医院、教育等。

主要观点

1. 业务布局

• 核心区域优势：华北区域是公司在管面积和收入的主要贡献区域，占比分别为48.5%和72.8%。
• 区域拓展：西南、华东、华南三地在管面积和收入占比相对均衡，而东北市场虽较早进入，但进展缓慢，占比分别为1.4%和0.8%。
• 业务模式：公司业务分为“基础物管”和“增值服务”，其中增值服务包括停车场管理、资源管理及餐饮服务。

2. 优势与特点

• 非住宅业态优势：非住宅物业具备更高的物业费水平、更高的毛利率空间和更容易的提价行为，有助于维持利润率。
• 地段优势：公司管理的项目主要位于核心城市的核心地段，如北京金融街，具有较强的抗风险能力。
• 科技赋能：公司积极引入AI、大数据、云计算等科技手段，提升管理效率与服务质量。

3. 财务表现

• 收入增长稳定：自2017年起，合约面积和在管面积增长保持稳定，每年净变动约3-4百万平米。
• 毛利率表现：整体毛利率在可比公司中相对较低，但净利率表现良好，呈现稳中略升的趋势。
• 盈利预测：预计2020-2022年营业收入分别为12.42亿元、14.95亿元、17.86亿元，对应年度溢利为1.47亿元、1.89亿元、2.38亿元，对应PE分别为16.0X、12.5X、9.9X。

关键信息

1. 财务数据

2. 增值服务

• 怡己服务系列：包括怡己车坊（一站式汽车服务平台）、怡己铺仔（生活配套服务平台）、怡己收发（物流服务平台）。
• 怡己餐饮系列：包括怡己小厨（白领餐厅）、怡己三矢堂（日式面馆）、怡己烘坊（面包店）、怡己咖啡（连锁咖啡店）。

3. 估值与投资建议

• 估值方法：采用PEG、DCF及可比公司估值法，综合判断公司2021年合理PE为20X，目标价为11.06港元。
• 投资评级：首次覆盖，给予“买入”评级，目标价11.06港元。

风险提示

• 物业费缴纳不及预期：可能影响公司收入及现金流。
• 项目开拓不及预期：可能影响业务扩展和收入增长。
• 成本上行：可能导致利润率下降。

结论

金融街物业凭借其在核心地段的物业资源、稳定的业务拓展和科技赋能的管理模式，具备较强的抗风险能力和盈利潜力。尽管其增长速度和扩张节奏较主流物管企业有所不及，但其在高端商务物业市场中的占有率仍有较大提升空间，且增值服务的拓展将为公司带来新的增长点。因此，公司具备长期投资价值，值得投资者关注。