20170612-中泰证券-房地产行业专题研究报告：坐着高铁寻找楼市“潜力股”_21页_2mb

文档总结

核心内容

本报告分析了高铁对房地产市场的影响，特别是核心城市周边三线城市的房价上涨与高铁交通便利性之间的关系。报告指出，高铁不仅带来集聚效应，还促进扩散效应，使核心城市对周边区域的房地产市场产生溢出效应。通过分析过去5-6年房价涨幅超过30%的城市，发现这些城市主要位于轨交枢纽或核心城市周边。

主要观点

• 高铁的双重效应：高铁对城市发展有集聚效应和扩散效应。集聚效应使人口、资金等要素向核心城市集中，扩散效应则使核心城市的信息、资金、人口等要素向周边扩散。
• 房价涨幅高的城市特征：
  • 位于轨交枢纽的二线和三线城市（如郑州、济南、武汉、合肥、赣州、连云港等）。
  • 位于核心城市周边的三四线城市（如环京的廊坊、保定，环沪的昆山、无锡，广深周边的惠州、东莞等）。
• 核心城市溢出效应的边界：一线城市周边区域的房价上涨主要来自于核心城市溢出效应，而非本地人口导入。核心城市溢出效应的有效半径基本为“一小时”高铁通行圈。
• 房价弹性与交通便利性正相关：三线城市至核心城市的通行时间越短，房价弹性越大，即房价涨幅越高。

关键信息

行业概况

• 上市公司数：134家
• 行业总市值：2438834.32百万元
• 行业流通市值：1979615.40百万元

重点公司基本状况

潜力城市分析

• 嘉兴：

  • 经济：设立全面接轨上海示范区，2017年一季度GDP增速7.6%，高于苏州、无锡。
  • 人口：外来人口恢复增长，而苏州、无锡外来人口持续收缩。
  • 交通：至上海高铁已开通，通行时间30分钟，2020年将开通通苏嘉城际铁路。
  • 房价：房价上涨于去年6-7月启动，涨幅和绝对水平仍低于苏州、无锡。

• 南通：

  • 经济：2017年一季度GDP增速7.8%，位列江苏省第三、四名。
  • 人口：整体仍处于净流出状态，但规模有所下降。
  • 交通：2019年沪通铁路一期通车，2021年二期通车；2020、2021年通苏嘉城际铁路有望开工。
  • 房价：房价启动于去年2-3月份，绝对水平较苏州、昆山等城市仍有差距。

• 江门：

  • 经济：粤港澳大湾区内地9城之一，17年一季度GDP增速8%，高于中山、东莞、惠州。
  • 人口：外来人口恢复增长，而同期惠州、中山、东莞外来人口规模下降。
  • 交通：广州至江门轻轨已开通，通行时间约40分钟；广佛江珠城轨预计2022年建成，通行时间缩短至30分钟；深茂铁路预计2018年通车，通行时间缩至约1小时。
  • 房价：房价于去年下半年启动，16年7月至17年5月新房涨幅约18%，低于佛山、东莞、惠州。

风险提示

• 高铁建设进度低于预期
• 政策调控

投资要点

• 高铁的扩散效应使核心城市对周边区域的房地产市场产生溢出效应。
• 一线城市周边的三线城市房价上涨主要来源于核心城市溢出效应。
• 交通便利性是房价弹性的重要影响因素。
• 上海周边的嘉兴、南通，广深周边的江门具备较大发展潜力。

图表目录

• 图表1：我国高铁运营里程
• 图表2：高铁占铁路客运比重
• 图表3：一线人口占全国人口比重
• 图表4：一线人口与全国人口增速比较
• 图表5：日本新干线运营里程
• 图表6：东京圈城市人口净流入变化（万人）
• 图表7：广深（外来人口-户籍外出人口）增速
• 图表8：京沪（外来人口-户籍外出人口）增速
• 图表9：华南片区涨幅高的城市
• 图表10：华北片区涨幅高的城市
• 图表11：华东片区涨幅高的城市
• 图表12：环沪(外来人口-户籍外出人口)增速
• 图表13：环广深(外来人口-户籍外出人口)增速
• 图表14：环京（外来人口-户籍外出人口）规模（万人）
• 图表15：三线房价涨幅(14年11月至16年11月)
• 图表16：限购与非限购城市成交增速差
• 图表17：昆嘉惠中四城购房者构成(16年)
• 图表18：环京城市房价涨幅一览(11年11月至16年11月)
• 图表19：环京城市房价涨幅与至京便利指数
• 图表20：环沪城市房价涨幅一览（11年11月至16年11月）
• 图表21：沪浙线城市房价涨幅与至沪便利指数
• 图表22：沪江线城市房价涨幅与至沪便利指数
• 图表23：环广深城市房价涨幅一览(11年11月至16年11月，顺德、三水站即佛山)
• 图表24：环广深城市房价涨幅与至广深便利指数
• 图表25：房价弹性与至核心城市的便利程度基本呈正相关（考虑开通高铁的27个城市）
• 图表26：苏通锡嘉外来人口（万人）
• 图表27：苏通锡嘉GDP增速
• 图表28：昆通锡嘉新房价格（元/平，17年5月）
• 图表29：昆通锡嘉新房涨幅（16年7月至17年5月）
• 图表30：环广深城市外来人口（万人）
• 图表31：环广深城市GDP增速
• 图表32：环广深城市新房价格（元/平，17年5月）
• 图表33：环广深城市新房涨幅（16年7月至17年5月）
• 图表34：嘉兴规划铁路列表
• 图表35：嘉兴轨道交通线网规划方案(中心城区)(征求意见稿)
• 图表36：沪通铁路线路规划图
• 图表37：通苏嘉城际铁路规划图
• 图表38：广佛江珠城际铁路规划图
• 图表39：深茂铁路规划图

投资评级说明

• 股票评级：

  • 买入：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上
  • 增持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间
  • 持有：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上

• 行业评级：

  • 增持：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上
  • 中性：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上

• 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。